Artikel
Besparen op woonlasten

Ooit aan oversluiten gedacht?

Wat het oplevert, hoe je het aanpakt

Veel huiseigenaren staan er niet bij stil dat ze aan het eind van de rentevaste periode de hypotheeklasten soms nog verder kunnen drukken door over te stappen naar een andere geldverstrekker. 
Auteur: Ilse Akkermans, fotograaf: Ruud van der Graaf

Verreweg het grootste deel van de huiseigenaren (ruim 90 %) accepteert bij een renteherziening gewoon het rentevoorstel van zijn bank. Dat blijkt uit onderzoek dat Vereniging Eigen Huis vorig jaar deed. Meer dan de helft (58 %) van de toen bevraagde respondenten overwoog niet eens over te stappen naar een andere geldverstrekker. ‘En dat terwijl ze ergens anders veel voordeliger uit kunnen zijn’, zegt Michel Ligtlee, beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis.

Bij de huidige lage rentestand gaan woningbezitters er natuurlijk al op vooruit bij hun huidige geldverstrekker. ‘Na een renteherziening halveren de maandlasten van veel mensen’. Maar door over te stappen naar een andere aanbieder kan daar nog eens een paar tiende renteverschil bijkomen. ‘Dat klinkt dan misschien niet veel, maar op een paar ton hypotheek scheelt dat al snel honderden euro’s per jaar.’ 

Geldverstrekkers vergelijken 

Aan overstappen zijn wel kosten verbonden, en het kost wat tijd. Maar die tijd krijgen woningbezitters: geldverstrekkers moeten hun klanten sinds 2013 drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode informeren dat de renteherziening eraan komt. Dat geeft ze de ruimte hun financiële situatie weer eens onder de loep te nemen en de mogelijkheden bij verschillende geldverstrekkers te vergelijken. 

Hoe eenvoudiger de hypotheeksituatie, hoe gemakkelijker het voor huiseigenaren is zich (online) te oriënteren, om vervolgens bij enkele geldverstrekkers een voorstel aan te vragen. Ook dat kan op internet – zoals bij online aanbieder Hypotheek24 –, telefonisch, of via een adviseur.

Kiezen voor gemak

Als het woningbezitters honderden euro’s kan schelen, en het uitzoekwerk, afhankelijk van de situatie, te overzien is, waarom stappen dan niet meer woningbezitters over? ‘Mensen kiezen voor gemak’, zegt Ronald Tiemessen, directeur van Eigen Huis Hypotheekadvies (EHH), een dochteronderneming van Vereniging Eigen Huis.

Adviseurs van EHH ervaren dat het lastig is mensen te motiveren om over te stappen. ‘Wij informeren onze klanten daarom al circa vier maanden voordat de renteperiode afloopt. Desgewenst geven we dan een nieuw hypotheekadvies, omdat er in de persoonlijke situatie veel veranderd kan zijn. We toetsen de financiële situatie van de aanvrager weer. Zo kijken we naar de betaalbaarheid na de pensioendatum of in het geval van arbeidsongeschiktheid. En we zoeken naar de beste optie.’ 

'Nieuwkomers op de hypotheekmarkt bieden aantrekkelijker rentes'

Voor wie overweegt over te stappen heeft Tiemessen twee adviezen. Kijk, om te beginnen, zeker naar nieuwkomers op de hypotheekmarkt. Dat doet EHH ook. ‘In het algemeen bieden nieuwkomers tot rentevaste periodes van twintig jaar aantrekkelijker rentes dan traditionele banken’, zegt Tiemessen. ‘Daarom is het goed geldverstrekkers te vergelijken.'

'Houd bovendien rekening met de looptijd van een hypotheek. Als je na het aflopen van je renteperiode bij je bank blijft, en de hypotheek loopt na dertig jaar af, kom je steeds dichter bij de einddatum. Mensen van bijvoorbeeld 70 jaar moeten dan opeens hun aflossingsvrije hypotheek aflossen. Maar als je nu overstapt, begint er weer een nieuwe periode van dertig jaar. Een huiseigenaar heeft belang bij een lage rente voor een langere periode.’ 

Makkelijker overstappen

Bij een overstap – eigenlijk het afsluiten van een nieuwe hypotheek – betalen aanvragers net als bij het afsluiten van een eerste hypotheek advies-, taxatie- en notariskosten. In totaal kunnen die oplopen tot meer dan € 3.000. Woningbezitters die de kosten zo laag mogelijk willen houden, kunnen eens kijken naar één van de hypotheken die EHH sinds kort aanbiedt, zegt Tiemessen: de Simpel Overstap Hypotheek van Munt Hypotheken. ‘De prijs daarvan is lager omdat we daarbij geen advies geven.’ 

Munt Hypotheken begon met de hypotheek, omdat het bedrijf als nieuwkomer op de markt merkte hoe lastig het was mensen over te halen over te stappen. ‘Bij de huidige geldverstrekker blijven was zoveel makkelijker’, zegt commercieel directeur Menno Luiten. ‘Als je wilt overstappen moet je in de markt gemiddeld 2,4 keer een werkgeversverklaring overleggen, een krankzinnig getal. We dachten: dat moet anders. Nu werken we met een UWV-verklaring, waarin het inkomen staat over de laatste vijf jaar. Een taxatierapport hoeft bij ons in de meeste gevallen niet, want we vragen de waarde van het huis op bij Calcasa. Dat maakt overstappen voor de klant een stuk makkelijker.’ 

Als het lastig is 

In sommige situaties kan overstappen lastig zijn. ‘Als je nu een lager inkomen hebt dan toen je de hypotheek afsloot, of als je met pensioen bent inmiddels’, zegt Ligtlee van Vereniging Eigen Huis. ‘Of als je een krediet hebt afgesloten, bijvoorbeeld om privé een auto te leasen.’ Bij een veranderde financiële of privésituatie is het volgens Ligtlee dan ook aan te raden om te praten met een adviseur.

Ook de hypotheekvorm kan overstappen bemoeilijken. Zo moeten huiseigenaren met een spaarhypotheek opletten. ‘Veel nieuwkomers op de hypotheekmarkt bieden geen spaarhypotheek aan’, zegt Ligtlee. ‘Bij een overstap zou je dan de spaarhypotheek moeten beëindigen en omzetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Maar voor huiseigenaren die belastingvrij vermogen hebben opgebouwd in de spaarhypotheek, is dat vaak niet aantrekkelijk.’ 

Hogere maandlasten 

Huiseigenaren die nu een hoge aflossingsvrije hypotheek hebben, mogen bij een overstap naar een andere geldverstrekker nog maar 50 % van de waarde van het huis aflossingsvrij lenen. De rest van de hypotheek moeten ze aflossen in een annuïteiten- of lineaire hypotheek. ‘Dan krijg je hogere maandlasten’, zegt Ligtlee.

Aan de andere kant kan het volgens hem juist een reden tot overstappen zijn dat de grote banken vaak een hoge renteopslag vragen op aflossingsvrije hypotheken. Volgens ING komt die opslag vooral door ‘fundingstarieven’ en risicokosten. ‘Op de annuïteiten- en lineaire hypotheken, waarbij de klant aflost, hebben we daarnaast lagere tarieven’, zegt de bank. ‘Want aan het einde van de looptijd is er dan geen risico op restschuld.’ 

Ook bij Rabobank ligt de prijs van een aflossingsvrije hypotheek om die reden hoger dan die van leningen waarop wel wordt afgelost. ‘Het is geen opslag’, stelt de bank. ‘Bij een lening waarop wel wordt afgelost zijn onze inkoopkosten gewoon lager.’

Geen renteopslag bij nieuwkomers

Nieuwkomers op de hypotheekmarkt vragen op aflossingsvrije hypotheken geen renteopslag. ‘Waarschijnlijk omdat ze weinig aflossingsvrije hypotheken in hun portefeuille hebben’, zegt Ligtlee. ‘Ook voor mensen met een aflossingsvrije hypotheek bij een van de grote banken kan overstappen dus voordelig zijn.’

Dit is een bewerkte versie van het artikel 'Ooit aan overstappen gedacht?' uit Eigen Huis Magazine, editie april 2018.

Jeanne Bogers (63) uit Utrecht stapte over

Jeanne Borgers‘Mijn man en ik hebben in 2011 een nieuwbouwappartement in Utrecht gekocht. We hebben een aflossingsvrije hypotheek van € 360.000. We zaten bij Rabobank en betaalden 4,2 % rente. Anderhalf jaar geleden liep onze vaste renteperiode van vijf jaar af. De rente was behoorlijk gedaald. De bank deed een aanbod met standaardopties voor de duur van de renteperiode. Voor tien jaar vast zouden we 2,6 % rente gaan betalen. Ik dacht: dat kan beter. Ik wilde rondkijken bij andere geldverstrekkers. Daarvoor schakelden we een financieel adviseur in die mij was aanbevolen. Hij kwam met een voorstel van tien jaar vast tegen 2,09 % rente. Bij Obvion, een Rabo-dochter nota bene. Dat hebben we gedaan. Het was nog best lastig om een hypotheek te krijgen: we zijn al wat ouder, ik ben zzp’er, mijn man is met pensioen. Overstappen duurde wel twee maanden. Je moet weer allerlei informatie aanleveren, zoals je jaarverslagen als zelfstandige, een taxatierapport. En je hebt kosten: voor het advies, de taxatie en de notaris. Maar al met al zijn onze maandlasten gehalveerd.’

Frans Sanders (73) uit Reusel stapte uiteindelijk niet over

Frans Sanders‘Sinds 1986 woon ik in een vrijstaand huis. Dat deelde ik met mijn vrouw en twee zoons, maar mijn zoons zijn uit huis en mijn vrouw is overleden. Op het huis rustte een aflossingsvrije hypotheek van € 260.000, afgesloten bij Rabobank, tegen een rente van 5 %. Aan een deel van de hypotheek was een kapitaalverzekering verbonden. Twee jaar geleden liep de rentevaste periode af, bijna tegelijk met de looptijd van de kapitaalverzekering. Met het vrijkomende bedrag wilde ik zoveel mogelijk aflossen. Ik vroeg Rabobank wat de mogelijkheden waren, en kon oriënterend en vrijblijvend met hun financieel deskundige praten. Ik keek ook rond bij andere banken en vergeleek de opties. De WOZ-waarde van het huis is inmiddels ongeveer € 420.000, maar gezien mijn leeftijd hadden enkele banken weinig belangstelling. Rabobank wel. Nu heb ik nog een aflossingsvrije hypotheek van € 136.000, het grootste hypotheekdeel staat met een rente van 2,4 % voor tien jaar vast. Een kleiner hypotheekdeel staat vijf jaar vast, dat wil ik de komende jaren aflossen. Ik betaal nu meer belasting, maar mijn maandlasten zijn ruim gehalveerd.’

Hypotheekadvies

Hypotheekadvies
Onze hypotheekadviseurs geven persoonlijk en onafhankelijk hypotheekadvies. Het eerste, oriënterende gesprek is gratis. Maak een afspraakkeyboard_arrow_right

Waardebepaling Calcasa

Ledenvoordeel
Waardebepaling Calcasa
Binnen enkele minuten inzicht in de waarde van een huis met een Calcasa-rapport. Dat scheelt hoge taxatiekosten! Rapport aanvragenkeyboard_arrow_right

Taxatierapport van NTS

Taxatierapport van NTS
Wie een hypotheek wil afsluiten, heeft een taxatierapport nodig. Een NTS-rapport voldoet aan alle eisen. Onze leden krijgen korting. Vraag taxatie aankeyboard_arrow_right