Kennisbank
Kan ik mijn woning aan familie tegen een lagere prijs dan de marktwaarde verkopen?
Je woning verkopen aan familie tegen een lagere prijs kan, maar heeft wel fiscale gevolgen voor de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting.
De overdrachtsbelasting
In de geldt de regel dat de belasting wordt geheven over de waarde van de woning, tenzij de afgesproken prijs hoger is. In dat geval wordt belasting geheven over het hogere afgesproken bedrag. Meestal vraagt de notaris bij transacties in de familiesfeer een recent taxatierapport op. Spreek je dus een te lage prijs af met elkaar, dan neemt de notaris de taxatie als basis voor de overdrachtsbelasting. Je betaalt dan meer overdrachtsbelasting omdat niet de lagere afgesproken prijs wordt gehanteerd als grondslag maar de taxatiewaarde. De notaris is namelijk wettelijk verplicht te controleren of de afgesproken prijs niet te laag is.
De schenkbelasting
Het tegen een te lage prijs verkopen van een woning aan familie wordt fiscaal vaak gezien als een schenking. Het verschil tussen de waarde van de woning en de afgesproken verkoopprijs is dan de schenking. Het is de vraag waar je voor de bepaling van de waarde van een woning moet kijken. Is dat de of de marktwaarde?
De staatssecretaris van Financiën heeft hier in een besluit duidelijkheid over gegeven. Bij verkoop van een woning tegen een koopsom die lager is dan de waarde in het economisch verkeer (WEV) ook wel marktwaarde genoemd, kan sprake zijn van een gift. De staatssecretaris geeft aan dat als bij de verkoop de woning wordt overgedragen, de WOZ-waarde als uitgangspunt dient te worden genomen voor de berekening van de grootte van die gift.
Voorbeeld 1
Oom verkoopt in 2019 een woning aan zijn neef voor een prijs die lager is dan de WEV. De koopsom is 290, de WEV is 300 en de WOZ-waarde is 280. Er is sprake van een schenking. Omdat de schenking plaatsvindt bij de verkrijging van de woning, geldt de waarderingsregel van artikel 21, vijfde lid, Successiewet. Omdat de WOZ-waarde lager is dan de koopsom is de hoogte van de schenking nihil.
Voorbeeld 2
Vader verkoopt in 2019 zijn woning aan zijn zoon voor een prijs die lager is dan de WEV. De koopsom is 200, de WEV is 270 en de WOZ-waarde is 280. Er is sprake van een schenking. Omdat de schenking plaatsvindt bij de verkrijging van de woning, geldt de waarderingsregel van artikel 21, vijfde lid, Successiewet. De hoogte van de schenking is 280 minus 200 is 80.
De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat bij verkoop van de woning tegen een koopsom gelijk aan de marktwaarde gevolgd door kwijtschelding van een deel van de koopsom, het object van schenking niet de woning zelf is, maar het bedrag van de kwijtschelding. Waardering van de woning op de WOZ-waarde is in die situatie dan niet aan de orde. Door de kwijtschelding van een deel van de koopsom, is de kwijtschelding de schenking. De woning zelf wordt dan niet geschonken.
Bedraagt het kwijtgescholden bedrag echter meer dan 90 % van de marktwaarde van de woning, dan is het object van schenking wel de woning en niet de kwijtschelding. In dat geval wordt de WOZ-waarde van de woning als uitgangspunt genomen.
De conclusie is dat goed moet worden opgelet: Een (deel van de) woning schenken en kwijtschelding van een deel van de koopsom lijken in de praktijk soms erg op elkaar, maar de fiscale gevolgen zijn wel verschillend. Bij kwijtschelding van een deel van de koopsom is de schenking namelijk het verschil tussen de marktwaarde en de betaalde prijs. Er wordt dan dus gekeken naar de marktwaarde en niet naar de WOZ-waarde. Het is daarom verstandig dit soort situaties voor te leggen aan een belastingadviseur of de notaris omdat goed advies hier erg belangrijk is. Een verkeerde inschatting van de feiten kan leiden tot grote fiscale gevolgen.
Je kunt wel kiezen tussen de WOZ-waarde in het jaar van schenking of de WOZ-waarde van het opvolgende jaar. De laagste WOZ-waarde is dan het meest gunstig.
Aandachtspunten
- Bij de verkoop van een woning tussen familieleden controleren de notaris en de Belastingdienst vaak eerder of de verkoopprijs juist is dan bij een verkoop tussen onafhankelijke partijen. De Belastingdienst zal bij familie namelijk eerder het vermoeden hebben dat men elkaar wil bevoordelen. Bij de verkoop tussen onafhankelijke derden is die kans aanzienlijk kleiner.
- Het waarderen van woningen op de WOZ-waarde gebeurt ook wanneer in een een woning is betrokken. Dit werkt dan door naar de waardering van de onderbedelingsvorderingen die de kinderen krijgen bij het eerste overlijden van de ouders. Bij het latere overlijden van de langstlevende ouder moeten die onderbedelingsvorderingen van de kinderen en dus ook de overbedelingsschuld van de langstlevende echter gewaardeerd te worden op de werkelijke waarde. Dit is dus één van de weinige uitzonderingen op de hoofdregel dat de WOZ-waarde het uitgangspunt is bij de waardering van een woning die in de nalatenschap valt of wordt geschonken.