Wanneer moet ik overdrachtsbelasting betalen en hoe hoog is het tarief?

Kennisbank

Wanneer moet ik overdrachtsbelasting betalen en hoe hoog is het tarief?

Of en hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt, verschilt per onroerende zaak:

Nieuwbouw of bouwterrein

Voor een nieuwbouwwoning of bouwterrein betaal je geen overdrachtsbelasting. Wel betaal je over de levering van een nieuwbouwwoning of 21 % btw. Een nieuwbouwwoning is voor de btw ook een woning die minder dan 2 jaar in gebruik is geweest, als deze geleverd is door een ondernemer.

Tarief bouwterrein of niet-woning

Is het bouwterrein geleverd door een particulier, dan ben je geen btw, maar overdrachtsbelasting verschuldigd. Tot 2021 betaalde je 6 % overdrachtsbelasting.
Vanaf 1 januari 2023 is het tarief voor de levering van niet-woningen 10,4 %. Oók geld dit tarief van 10,4% voor de aankoop van een woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt.

Tarief woning
Alleen voor de woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan sinds 2021 een verlaagd tarief van 2 % of 0 % gelden. Er is sprake van een hoofdverblijf wanneer men een woning duurzaam gaat bewonen. Meestal zal hiervan sprake zijn wanneer een woning 6 maanden of langer is bewoond voordat deze wordt doorverkocht. Wordt de woning eerder doorverkocht dan kan onder omstandigheden toch terecht het 2%-tarief of de startersvrijstelling gelden. Dat kan het geval zijn wanneer er sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor de woning snel moet worden verkocht. Hierbij kun je denken aan scheiden, overlijden, werkloosheid of juist een nieuwe baan op grote afstand van de woning.

Rechtbank Zeeland/West-Brabant gaf in een uitspraak ook aan dat de startersvrijstelling (of het lage tarief) van toepassing kan zijn bij een overbruggingswoning. Volgens de rechtbank komt de vrouw die in beroep was gegaan in aanmerking voor de startersvrijstelling. Dit omdat zij de woning daadwerkelijk minimaal een half jaar als hoofdverblijf heeft gebruikt. Dat zij slechts voor bepaalde tijd in de woning woont, leidt er niet toe dat zij de woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken.

Bestaande woning

Heb je een bestaande woning of vakantiewoning (inclusief ) verkregen die je als hoofdverblijf gaat gebruiken?
Heb je het recht van erfpacht verkregen, dat recht geeft op het gebruik van de ondergrond van de woning?
Of heb je een lidmaatschapsrecht van een coöperatie verkregen, dat recht geeft op het gebruik van een woning?

Dan ben je 2 % overdrachtsbelasting verschuldigd. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning na 1 januari 2021 dan betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Er is sprake van 'een woning voor de overdrachtsbelasting' als deze bestemd is voor permanente bewoning door particulieren.

Sinds 1 januari 2021 is het van belang of de woning ook het hoofdverblijf gaat worden van degene die het verkrijgt. Is dat namelijk niet het geval, dan geldt het hogere tarief van 10,4 %. Denk hierbij aan de verkrijging van een huurwoning, recreatiewoning of aankoop voor een ander (een kind).

Let op! Verkrijg je een aanhorigheid (stuk grond aangrenzend aan de tuin of garagebox) niet tegelijkertijd met de eigen woning? Dan betaal je sinds 2021 over deze latere verkrijging 10,4 % overdrachtsbelasting. Zelfs als het voor de WOZ als aanhorigheid bij de eigen woning gaat behoren.

Uitzonderingen
Je betaalt geen overdrachtsbelasting als je het pand verkrijgt door:

Trouwen of geregistreerd partnerschap. Als de woning eigendom was van één van beiden en door het huwelijk deel gaat uitmaken van de huwelijksgemeenschap.
Verdeling van voorheen gemeenschappelijk bezit door scheiding.
Een erfenis.
Verdeling uit een erfenis waarbij alle erfgenamen meewerken en worden gecompenseerd voor hun deel.
Doorverkoop binnen 6 maanden als het pand is aangekocht op of na 1 januari 2015 (voor de aankoopprijs).
Uitkoop van de . Het gaat dan om een verkrijging van het eigendomsdeel van de partner met wie je samenwoont, als je beiden eigenaar bent van de eigen woning in een verhouding binnen 40 % - 60 %.

Eenmalige vrijstelling overdrachtsbelasting

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning, dan kun je ervoor kiezen om éénmalig geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een woning. Deze vrijstelling kan alleen worden toegepast als de waarde van de woning in het economische verkeer € 510.000 of minder is. In 2023 bedroeg de vrijstelling € 440.000. De vrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd. Je moet wel de woning als hoofdverblijf gaan bewonen, anders betaal je 10,4 % overdrachtsbelasting.

Onder waarde in het economische verkeer wordt verstaan de actuele marktwaarde op het moment van overdracht. Dat kun je achterhalen door middel van een taxatie. Als de verkooprijs, die tussen partijen tot stand is gekomen afwijkt van de marktwaarde, dan wordt de hoogste van de twee waarden als uitgangspunt genomen voor de overdrachtsbelasting.

Aan een taxatierapport wordt met name waarde toegekend wanneer er sprake is van een verkoop tussen bekenden (vrienden, familie). Wanneer een verkoop tussen 2 volstrekt van elkaar onafhankelijke partijen tot stand is gekomen, zal de door hun afgesproken prijs te gelden hebben als de verkoopwaarde. Zo bleek uit een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag.

Het Hof stelde in deze uitspraak dat wanneer sprake is van een transactie tussen onafhankelijke partijen een tussen dergelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed en verwees naar een uitspraak van de Hoge Raad van 24 januari 1990 (ECLI:NL:HR:1990:BH7729, BNB 1990/83).
De inspecteur stelde dat de verkoper een bekende van belanghebbende is en dat daarom geen sprake zou zijn van een transactie tussen onafhankelijke partijen. De verkoper zou de koper hebben bevoordeeld door een lagere koopsom te bedingen dan de waarde in het economische verkeer. Hier ging het Hof niet in mee. Het Hof vond het niet aannemelijk dat de verkoper een nichtje van een kennis samen met haar partner een voordeel heeft willen gunnen van € 35.000. Ook het niet inschakelen van een verkoopmakelaar en het niet via openbare bronnen aanbieden van de woning bracht niet mee dat het pand niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Dergelijke voorwaarden worden hieraan niet gesteld en ook uit andere omstandigheden bleek niet dat de verkoop van het pand onder niet-marktconforme omstandigheden heeft plaatsgevonden. Hierbij was ook van belang dat de verkoper een drietal makelaars raadpleegde waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd. De verkoopprijs uiteindelijke verkoopprijs was € 390.000 en de uiteindelijke getaxeerde waarde was € 420.000.
Het is lastig uit deze zaak een algemene conclusie te trekken. Het is aan de Belastingdienst om te stellen dat een hogere taxatiewaarde als uitgangspunt moet worden genomen en aannemelijk te maken dat een koop niet tussen volstrekt onafhankelijke partijen heeft plaatsgevonden. In deze uitspraak is de Belastingdienst daar onvoldoende in geslaagd. En dan is een opgemaakte taxatie voor de financiering voor de overdrachtsbelasting niet direct relevant.

Recht van erfpacht

Heb je een laten vestigen op een of een nieuw gebouw, dan betaal je 21 % btw. Je bent dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit geldt ook voor het overdragen, wijzigen of opzeggen van de rechten.

Stap je over naar eeuwigdurende zoals in Amsterdam en Utrecht mogelijk is? Dan is er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit heeft de Belastingdienst bevestigd. Alleen wanneer er in het contract nog andere zaken wijzigen, zoals een wijziging van de bestemming of de bebouwing, is er meestal wel overdrachtsbelasting verschuldigd.

Is er sprake van wijziging van de erfpachtvoorwaarden, zoals het verlengen of inkorten erfpacht, dan is dat wel een belastbaar moment voor de overdrachtsbelasting. De notaris kan berekenen wat de verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt. Voldoe je aan de voorwaarden voor de overdrachtsbelastingvrijstelling? Dan kun je dat ook voor dit belastbare moment inzetten.

Winkel-/bedrijfspand, vakantiewoning of onbebouwde grond

Voor de verkrijging van onroerende zaken die niet zijn bestemd voor bewoning door particulieren betaal je 10,4 % overdrachtsbelasting. Bij een woon-/bedrijfspand of woon-/winkelpand wordt over het deel dat bestemd is voor bewoning en wat ook als hoofdverblijf zal dienen, het 2 % tarief toegepast.

Mensen die overwegen om bijvoorbeeld een losse garagebox of een extra stuk tuin (aanhorigheid) aan te schaffen, betalen in 2024 10,4 % overdrachtsbelasting over deze laatste verkrijging als die niet tegelijkertijd met de eigen woning wordt verkregen.

Aandachtspunten

Is de koopsom niet-zakelijk, zoals transacties tussen vrienden of in familiesfeer? En gaat het om een transactie waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is? Dan berekent de notaris de overdrachtsbelasting over de prijs die jullie hebben afgesproken. Is de zakelijke verkoopwaarde op het moment van overdracht echter hoger dan de overeengekomen prijs? Dan berekent de notaris de overdrachtsbelasting over deze hogere waarde. Soms zal de notaris dan een taxatie vragen om te kijken wat de verkoopwaarde is.
Vereniging Eigen Huis pleit al jaren voor afschaffing van de overdrachtsbelasting. Deze 'verhuisboete' ontmoedigt eigenwoningbezitters naar een andere woning door te stromen.
Verkoop je een onroerende zaak? Dan krijg je mogelijk te maken met btw, overdrachtsbelasting, of met allebei. Wil je weten met welke belastingen je rekening moet houden? Gebruik dan het hulpmiddel samenloop btw en overdrachtsbelasting van de Belastingdienst.

Kennisbank