Kennisbank
Is mijn aandeel in de betaalde rente over de VvE-lening aftrekbaar?
Ja, onder voorwaarden is jouw aandeel in de betaalde rente van de VvE aan de geldverstrekker aftrekbaar in :
- De VvE is een lening aangegaan waarop tijdens de looptijd van maximaal 30 jaar verplicht minstens annuïtair wordt afgelost; Is de lening vóór 2013 aangegaan dan geldt de aflossingseis niet. Waar kan een VvE een lening aanvragen voor achterstallig onderhoud?
- De lening is volledig besteed aan onderhoud of verduurzaming van het gebouw en of diens gemeenschappelijke ruimtes;
- De VvE heeft de verschuldigde rente en aflossing tijdig betaald aan de schuldeiser;
- Het lid van de VvE heeft zijn aandeel in de door de VvE verschuldigde rente en aflossing tijdig voldaan aan de VvE. De appartementseigenaren dragen gezamenlijk de verschuldigde rente en aflossing van de VvE-lening. De VvE-leden zijn (voor hun deel) hoofdelijk verbonden met de lening van de VvE (artikel 5:113, vijfde lid, van het BW). Dit aandeel wordt bepaald aan de hand van de verdeelsleutel voortvloeiend uit de splitsingsakte;
- Het lid van de VvE zou recht hebben op renteaftrek als hij de lening voor het onderhoud of de verduurzaming zelf rechtstreeks zou zijn aangegaan (rekening houdend met de bijleenregeling).
Wat geef je op en waar in de aangifte?
Ieder appartementseigenaar kan zijn eigen aandeel in de VvE berekenen. In de splitsingsakte staat wat het appartementsaandeel is in de VvE. Vaak is dat ook de verdeelsleutel voor het berekenen van de hoogte van de servicekosten per appartementsaandeel.
Deze verdeelsleutel pas je toe op de hoogte van de VvE-lening en op de betaalde rente over die lening in het voorafgaand kalenderjaar.
Voorbeeld
Stel de hoogte van de annuïtaire VvE-lening (looptijd 15 jaar) bedroeg eind vorig jaar € 200.000 en de betaalde rente: € 8.000. De verdeelsleutel conform splitsingsakte is 1/10de.
Als deze lening kwalificeert conform paragraaf 10.4 besluit Inkomstenbelasting, eigenwoningrente voor rente aftrek dan kun je dat als volgt in de aangifte verwerken:
Het appartementsaandeel in de VvE-lening is dan € 20.000 en de betaalde rente is € 800. Deze lening en dit bedrag aan betaalde rente geef je op in de aangifte inkomstenbelasting bij het onderdeel Hypotheken en andere schulden. Ook geef je op dat deze lening is gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de woning.
Deze aftrekpost levert met een aftrektarief van maximaal 36,97 % (in 2024) een extra belastingteruggave van bijna € 300,- per appartement.
Oude aangiftes corrigeren?
Heeft de VvE een lening en voldoe je aan de voorwaarden voor renteaftrek? Maar heb je het aandeel in de betaalde rente en in de VvE-lening nooit opgegeven in de aangifte inkomstenbelasting. Dan kun je dat nog voor de afgelopen 5 jaar aan de Belastingdienst doorgeven. De 5 jaarstermijn gaat in na het einde van het kalenderjaar waarop de aanslag ziet.
Aandachtspunten
-
Of het aandeel in de betaalde rente aftrekbaar is en tegen welk aftrektarief, is onder andere afhankelijk van de hoogte van het inkomen en het fiscale eigenwoning-verleden van de appartementseigenaar.
-
De VvE ontvangt jaarlijks een financiële jaaropgave na afloop van het kalenderjaar van de schuldeiser. Op deze jaaropgave staat vermeld het leningverloop inclusief het bedrag dat in dat jaar is betaald aan rente en aflossing door de VvE.
-
Diverse geldverstrekkers hebben op hun website informatie staan over de mogelijke rente-aftrek bij VvE-leningen.
-
De VvE-lening is een objectgebonden lening. Dat betekent dat het aandeel van de appartementseigenaar in de VvE-schuld achterblijft bij verhuizing en dus ook meeverhuisd naar de nieuwe eigenaar. Het renteaftrek verleden verhuist niet mee naar de nieuwe eigenaar van het appartement maar volgt de belastingplichtige.
-
De geldverstrekker heeft geen meldingsplicht voor de VvE-lening aan de Belastingdienst op appartementsniveau. Het is voor de belastingdienst niet mogelijk om deze lening en de betaalde rente op te nemen in de vooraf ingevulde aangifte.
-
De VvE hoort jaarlijks het eigenaarsaandeel in de reservefonds én de financiele jaaropgave van de VvE-lening onder de aandacht te brengen onder de appartementseigenaren ten behoeve van hun aangifte inkomstenbelasting. Het eigenaarsaandeel in het reservefonds is van belang voor het box 3 vermogen en het aandeel in de betaalde rente van de VvE-lening kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn in box 1.
-
Diverse geldverstrekkers hebben op hun website informatie staan over de mogelijke rente-aftrek bij VvE-leningen. De Belastingdienst heeft geen informatie op haar website over de voorwaarden voor renteaftrek van een VvE lening. Ook is er in de aangifte inkomstenbelasting geen aandacht voor.
Wat vindt Vereniging Eigen Huis?
- Geldverstrekkers moeten duidelijker zijn in de jaarlijkse communicatie aan VvE's over de mogelijkheid tot renteaftrek voor appartementseigenaren. Geldverstrekkers hebben alle benodigde informatie om de financiele jaaropgave ook te specificeren naar appartementsniveau. Naast de financiele jaaropgave voor de VvE horen de geldverstrekkers ook een gespecificeerde jaaropgave op appartementsniveau uit te reiken. Deze informatie kan de VvE eenvoudiger jaarlijks onder de aandacht brengen van de appartementseigenaren ten behoeve van hun aangifte inkomstenbelasting.
- Maakt de VvE gebruik van een professionele beheerder? Dan hoort deze professionele beheerder de appartementseigenaren tijdig te informeren over de mogelijkheden tot renteaftrek. Ook kan deze beheerder het appartementsaandeel in de betaalde rente en schuld berekenen en tijdig onder de aandacht brengen bij de appartementseigenaren. Voor eerdere jaren kan deze beheerder helpen om deze informatie in kaart te krijgen zodat appartementseigenaren alsnog de misgelopen renteaftrek kunnen claimen.
- Geldverstrekkers moeten verplicht worden om het schuldverloop, de betaalde rente en aflossing op appartementsniveau te melden aan de Belastingdienst. De Belastingdienst kan het schuldverloop en de betaalde rente verwerken in de voorafingevulde aangifte. Hierdoor worden appartementseigenaren geholpen bij het doen van een juiste belastingaangifte, net zoals in de situatie waarin zij zelf een hypotheek voor de woning waren aangegaan.
- Vereniging Eigen Huis is in overleg met de Belastingdienst op welke wijze appartementseigenaren pro-actief geÏnfomeerd kunnen worden over de regels voor renteaftrek bij een VvE-lening. Zo kan de Belastingdienst op de website én in de aangifte inkomstenbelasting appartementseigenaren in een VvE met een schuld erop te attenderen wat de condities zijn voor rente-aftrek.