Kennisbank

Is mijn hypotheekrente aftrekbaar?

De rente over een lening is aftrekbaar, als je de lening bent aangegaan voor: 

• De aankoop van een eigen woning
• Een verbouwing of onderhoud van de eigen woning
• De afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
• De eenmalige (financierings-)kosten die je betaalt voor het verkrijgen van een eigenwoningschuld.

De eigenwoningschuld moet je verder volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair aflossen. Deze verplichting moet worden opgenomen in de hypotheekakte.

Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen ook in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Voldoet een lening niet aan de eisen of leef je de aflossingsverplichting niet na, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. De schuld is dan een box 3 schuld. 

Overgangsrecht

De aflossingsverplichting geldt alleen voor nieuwe hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. De strengere eisen gelden dus niet als je al een bestaande eigenwoningschuld hebt. Voor een bestaande hypotheek geldt overgangsrecht. Er verandert in grote lijnen niets, ook niet als je verhuist of de hypotheek oversluit.

Overgangsrecht bij verkoop huis
Heb je de bestaande eigenwoningschuld (gedeeltelijk) afgelost, bijvoorbeeld door verkoop? Dan behoud je het overgangsrecht voor de hoogte van de aflossing, mits je uiterlijk het jaar daaropvolgend door aankoop van een nieuwe eigenwoning voor die hoogte weer een eigenwoningschuld hebt. Het deel van de nieuwe schuld wordt dan ook aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld.

Kocht je de woning in 2012?
Wie in 2012 een eigen woning kocht, ook al was dat voor de eerste keer, valt ook onder het overgangsrecht. Je bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Je moet de lening wel in 2013 zijn aangegaan.

Kwam je in 2012 onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing overeen? Dan valt de daarvoor aangegane schuld ook binnen het overgangsrecht, ook als de lening pas in 2013 is afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 zijn afgerond.

Wat is nog meer van invloed op de hypotheekrenteaftrek?

Er zijn verschillende situaties en voorwaarden van invloed op de hypotheekrenteaftrek: 

Aflossing hele hypotheek bij verkoop

Bij verkoop van de eigen woning en aflossing ineens van de eigenwoningschuld ontstaat er een aflossingsstand. De aflossingsstand is de stand van de resterende looptijd en het resterende bedrag van de eigenwoningschuld op het moment van verkoop. De aflossingsstand wordt vastgelegd in een beschikking.

Als je een nieuwe woning koopt, dan wordt bij de nieuwe financiering rekening gehouden met de aflossingsstand. Het aflossingsschema, dat in de beschikking is vastgesteld, herleeft dan.

De inspecteur van de Belastingdienst kan op verzoek de aflossingsstand vastleggen in een zogenaamde ‘beschikking aflossingsstand’. Zo ontstaat er zekerheid over de belastingpositie. Je kunt de beschikking aflossingsstand opvragen bij de Belastingdienst. Houd er wel rekening mee dat het tot 8 weken kan duren voordat je de beschikking ontvangt. 

Aftrektermijn van 30 jaar

De termijn waarover de rente over de schuld aftrekbaar is, is beperkt tot 30 jaar. Na die 30 jaar is de rente over de schuld niet meer aftrekbaar in box 1 en verhuist de schuld naar box 3.

Is de lening van vóór 1 januari 2001? Dan begint de 30-jaars termijn op 1 januari 2001 te lopen.

Los je de eigenwoningschuld af of verhuist deze naar box 3, dan staakt de renteaftreklooptijd. Deze gaat weer lopen op het moment dat er opnieuw een hypotheek wordt afgesloten. De reeds genoten periode van renteaftrek wordt in mindering gebracht op de 30 jaarstermijn voor de oorspronkelijke hoogte van de eigenwoningschuld. Alleen als je een hogere eigenwoningschuld aangaat dan oorspronkelijk, zal voor het meerdere een nieuwe termijn van 30 jaar ingaan.

Let op! 

Kennisgroep onroerende zaken van de Belastingdienst heeft het standpunt ingenomen dat alleen bij volledige aflossing van de schuld de lopende renteaftrekperiode wordt gestaakt. Pas als er weer een eigenwoningschuld in de toekomst wordt aangegaan, wordt de renteaftrekperiode, voor maximaal oude schuldhoogte, weer hervat. De renteaftrekperiode staakt niet als er een deel van de lening of een leningdeel wordt afgelost. 

Meerdere leningen
Heb je meerdere leningen of leningdelen, dan geldt de duur van de renteaftrek in beginsel per leningdeel. Heb je door bijvoorbeeld oversluiten meerdere leningdelen opgenomen in één lening, dan kun je de renteaftrekduur van die verschillende leningdelen vaak niet meer per leningdeel herleiden. Wanneer je op deze lening aflost, is het de vraag op welk oorspronkelijk leningdeel je dan aflost.

De Belastingdienst heeft op vragen van Vereniging Eigen Huis hierover geantwoord dat je zelf mag kiezen aan welk deel van de schuld de aflossing mag worden toegerekend. Je kunt dus aflossen op het gedeelte dat in de toekomst nog de kortste renteaftrekperiode heeft.

Voorbeeld
Stel je hebt een lening van € 100.000. Hierop is voor:

• € 50.000 nog 15 jaar renteaftrek mogelijk
• € 25.000 nog 20 jaar renteaftrek mogelijk
• € 25.000 nog 25 jaar renteaftrek mogelijk

Je lost € 20.000 af. Je mag dan die aflossing geheel toerekenen aan de eerste lening van € 50.000. Deze wordt dus door aflossing verlaagd tot € 30.000 met nog 15 jaar renteaftrek. Voor de overige leningdelen verandert er niets.

Maximale renteaftrek door huwelijk
Door een huwelijk in gemeenschap van goederen (of een geregistreerd partnerschap) kun je of de partner mede-eigenaar worden van de woning en medeschuldenaar in de eigenwoningschuld.

Heb je een eigenwoningschuld die op 1 januari 2013 al bestaat (overgangsrecht van toepassing), dan geldt dat de aanvang van de 30 jaar renteaftrekperiode per individu wordt beoordeeld. Het aanvangsmoment van de 30 jaar renteaftrekperiode is vanaf het moment dat je een eigenwoningschuld aangaat of een aandeel in de schuld verkrijgt. Bij fiscale partners geldt de 30-jaarsaftrektermijn per partner voor diens aandeel in de eigenwoningschuld. Het is niet relevant voor de renteaftrekperiode wie in welk jaar het daadwerkelijke voordeel van de renteaftrek heeft genoten. Fiscale partners hebben de vrije keuze om de aftrek via de aangifte inkomstenbelasting aan elkaar toe te rekenen.

De trouwdatum is van belang voor het bepalen van ieders maximale renteaftrekperiode. We maken hierbij onderscheid tussen huwelijken gesloten vóór 1 januari 2013, tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2018 en alle huwelijken die na 1 januari 2018 zijn gesloten. 

Voorbeeld
A koopt een eigen woning en verkrijgt eigenwoningschuld. A ontmoet een jaar later B en ze besluiten te trouwen. Voor A is het de eerste woning en B heeft niet eerder een eigenwoning en -schuld gehad.

Gehuwd vóór 1 januari 2013
Als A en B vóór 1 januari 2013 trouwen, dan ontstaat er automatisch een algehele gemeenschap van goederen.* B verkrijgt hierdoor voor 50 % een eigen woning en B wordt voor 50 % schuldenaar. De maximale renteaftrekperiode voor A en B verschilt omdat deze per individu moet worden bepaald (individualiseringsgedachte). Voor A geldt op het moment van trouwen nog 29 jaar recht op renteaftrek voor de hoogte van de eigenwoningschuld. B krijgt op het moment van trouwen voor het eerst een eigenwoningschuld. Voor 50 % van de schuld ontstaat voor B het recht op 30 jaar renteaftrek voor zijn aandeel in de schuld.      

Gehuwd tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2018
Als A en B na 1 januari 2013 trouwen, dan ontstaat er automatisch een algehele gemeenschap van goederen.* Door de algehele gemeenschap verkrijgt B voor 50 % een eigen woning en wordt B voor 50 % schuldenaar. B wordt hierdoor mede-eigenaar van de eigen woning, die voorheen alleen van A was. Ook wordt B medeschuldenaar voor de helft in de hypotheek. Omdat de algehele huwelijksgemeenschap ontstaat na 1 januari 2013, wordt de maximale renteaftrekperiode niet meer per individu bepaald. B volgt de resterende looptijd van de renteaftrek van A. Voor B begint geen nieuwe termijn van 30 jaar. A en B hebben dus ieder maximaal 29 jaar recht op renteaftrek voor hun aandeel in de schuld.

Gehuwd na 1 januari 2018 (na wijziging huwelijksvermogensrecht)
Als A en B na 1 januari 2018 trouwen, dan ontstaat er niet automatisch een algehele gemeenschap van goederen.* Er ontstaat een beperkte huwelijksgemeenschap waarbij alle bezittingen die voor het huwelijk zijn verkregen, buiten de gemeenschap komt te vallen. De woning en schuld van A vallen dus niet in de gemeenschap van goederen. Maar omdat A en B ieder gerechtigd zijn tot de beperkte gemeenschap gaat het hypotheekrenteaftrek verleden over op B. A en B hebben beiden recht op renteaftrek voor 29 jaar. Omdat civieljuridisch B bij eventuele scheiding geen geld meekrijgt aangezien de volledige woning en schuld nog bij A rust, wordt deze benadering per 1 januari 2022 los gelaten. 

 

*Per 1 januari 2022 blijft het eigenwoningverleden (renteaftrek, ew reserve, aflossingsstand) bij A als er wordt gehuwd in beperkte gemeenschap. Het verleden gaat alleen over als er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen. 

Verhuisregeling

Ga je verhuizen? Onder voorwaarden heb je voor een beperkte periode recht op hypotheekrenteaftrek voor 2 woningen tegelijk ›  

Overwaarde

Heb je de eigen woning in de afgelopen 3 jaar verkocht en heb je hierbij een positieve eigenwoningreserve (overwaarde) gerealiseerd, dan speelt de bijleenregeling. Als je de eigenwoningreserve niet bij de aankoop van de nieuwe woning gebruikt, maar de woning volledig financiert met een lening, dan verlies je het recht op renteaftrek over de hoogte van de eigenwoningreserve.

Lees meer over de fiscale gevolgen bij het realiseren van overwaarde ›

Restschuld

Verkocht je op of na 29 oktober 2012 en vóór 31 december 2017 de eigen woning? En is de verkoopprijs lager dan de eigenwoningschuld en de verkoopkosten? Dan heb je een restschuld (negatieve eigenwoningreserve). Je mag de betaalde rente en financieringskosten voor die restschuld nog maximaal 15 jaar, nadat de verkoop bij de notaris tot stand is gekomen, aftrekken in Box 1.

Heb je een inkomen boven de € 75.518 (hoogste inkomstenbelastingschijf) dan krijg je te maken met een belastingcorrectie. De correctie vindt plaats omdat je de aftrek eigen woning niet tegen 49,50 % (in 2024) mag genieten maar tegen een lager tarief van 36,97% (12,5 % belastingcorrectie in 2024).

Per 1 januari 2018 is de fiscale restschuldregeling vervallen. De rente en kosten van restschulden die in 2018 of later ontstaan, zijn dan niet meer aftrekbaar. De nieuwe restschulden geef je op in box 3.

Scheidingsregeling

Ben je uit elkaar met de partner en woon je niet meer in het huis waarin de ex-partner nog wel woont? Dan is het huis niet langer jouw hoofdverblijf voor de inkomstenbelasting. Daardoor kom je eigenlijk niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Om deze reden is er de scheidingsregeling. Nadat een van de partners de woning heeft verlaten, geldt de eigenwoningregeling nog 2 jaar voor de vertrokken partner.  Er gelden wel een aantal voorwaarden ›

Ondanks dat je er niet meer woont, geef je voor de duur van de scheidingsregeling wel jouw aandeel in het eigenwoningforfait op. 

Tijdelijke verhuur

Als je de eigen woning (tijdelijk) verhuurt, dan is de rente gedurende de verhuurperiode (tijdelijk) niet meer aftrekbaar. De eigen woning moet je dan opgeven in box 3.  Onder voorwaarden kan de woning wel weer terugkeren naar box 1 ›

Uitkering kapitaalverzekering

Je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek voor vrijgestelde (gedeelten van) uitkeringen op kapitaalverzekering waarmee de eigenwoningschuld is afgelost. Dit noemt men imputatie.

Familielening

Wie na 1 januari 2013 voor het eerst een eigenwoningschuld afsluit, is verplicht om relevante gegevens van de lening aan de Belastingdienst door te geven. Heb je een hypotheek bij een Nederlandse geldverstrekker, dan gebeurt dit automatisch. Bij bijvoorbeeld een familielening of sommige buitenlandse banken, moet je de gegevens zelf aan de Belastingdienst doorgeven.

Je geeft deze informatie door via de aangifte inkomstenbelasting, over het jaar waarin de lening wordt aangegaan of waarin de wijziging plaatsvindt. Doe je dit niet of niet op tijd, dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek tot het moment dat je de relevante informatie hebt doorgegeven.

De Belastingdienst keurt goed dat je de relevante informatie alsnog aanlevert vóór het moment van onherroepelijk worden van de definitieve aanslag (paragraaf 3.7). Door binnen de bezwaartermijn de vereiste gegevens van de lening te verstrekken, kan de lening voor het betreffende belastingjaar als eigenwoningschuld worden aangemerkt. Als de belastingplichtige een fiscale partner heeft, is herstel van de informatieplicht mogelijk tot het moment dat één van beide aanslagen onherroepelijk vaststaat.

Uitzendregeling en terugkeer

Als je wordt uitgezonden door een werkgever (detachering), is de eigen woning tijdelijk niet meer het hoofdverblijf. Onder bepaalde voorwaarden kan de woning toch onder de eigenwoningregeling blijven vallen.

Box 3 schuld naar box 1

Wie na 1 januari 2013 voor het eerst een woning koopt, is verplicht de lening minstens annuitair af te lossen in 30 jaar om recht op renteaftrek te hebben over de lening. Sluit je een aflossingsvrije hypotheek af, dan is dat geen eigenwoningschuld in box 1 maar wordt dat een schuld in box 3. De rente en financieringskosten zijn niet aftrekbaar.

Als je in een later stadium de lening alsnog omzet in een annuïtaire geldlening dan keurt de Belastingdienst goed dat de lening alsnog kan kwalificeren als een eigenwoningschuld (paragraaf 3.7). Je moet dan wel aan de overige voorwaarden voldoen zoals een contractuele verplichting tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen. De maximale looptijd van 360 maanden gaat in vanaf het moment dat de lening als eigenwoningschuld wordt aangemerkt.

Partners met 2 hoofdverblijven

Fiscale partners die niet duurzaam gescheiden leven, hebben twee woningen in eigendom. Stel dat de de ene partner feitelijk zijn hoofdverblijf heeft in de ene woning en de andere partner heeft feitelijk zijn hoofdverblijf in de andere woning. Zij doen beide aangifte waarbij zij beide hun eigen woning als hoofdverblijf aanmerken. 

Dat is niet juist. Fiscale partners die niet duurzaam gescheiden leven, kunnen voor de eigenwoningregeling maar één woning als hoofdverblijf aanmerken. Als zij feitelijk twee hoofdverblijven hebben, moeten zij samen één woning als hoofdverblijf kiezen. De fiscale partners in bovenstaande casus maken in hun aangifte geen keuze voor één hoofdverblijf. Volgens de wet zou dan geen enkele woning als hoofdverblijf aangemerkt zijn en vallen beide woningen in box 3. Om dat te voorkomen, keurt de Belastingdienst goed dat de woning die in de eerst binnengekomen aangifte als eigen woning is vermeld, als hoofdverblijf geldt (paragraaf 2.3).

Betaalpauze ivm Corona

Kon je tijdens de coronacrisis tijdelijk je hypotheeklasten niet betalen? Dan mocht de geldverstrekker een betaalpauze aanbieden. In die periode hoefde je geen (of minder) rente en aflossing te betalen over je eigenwoningschuld. Je kon een betaalpauze aanvragen en de bank kon zo’n betaalpauze met je afspreken tot en met 1 april 2021.

Als je in 2020 betalingsuitstel hebt gekregen, betaal je geen rente en los je niet af op je hypotheek. Toch behoud je, ondanks die aflossingsachterstand, het recht op renteaftrek. Het bedrag waarvoor je uitstel hebt gekregen moet je voor eind 2021 terugbetalen. Lukt dat niet, dan zijn er twee mogelijkheden om het recht op renteaftrek te houden:

1. Zo snel mogelijk na afloop van de twaalf maanden uitstel, maar uiterlijk per 1 januari 2022, mocht je een nieuw aflossingsschema met de geldverstrekker vaststellen, waarin je de achterstanden inhaalt. Heeft de eerste termijn van de betaalpauze betrekking op januari 2021, dan moest je uiterlijk per 1 januari 2023 een nieuw aflossingsschema vaststellen met je geldverstrekker. De achterstand moet je binnen de looptijd van de oorspronkelijke schuld inhalen. Wel mag je al eerder dan na twaalf maanden een nieuw aflossingsschema vaststellen, bijvoorbeeld omdat je inkomen in de tussentijd weer is gestegen.
2. Een andere optie is een nieuw leningdeel afsluiten: het opzetten van een apart aflossingsschema voor het bedrag van de totale aflossingsachterstand. Als je geldverstrekker dit faciliteert, kun je in overleg ook kiezen voor een kortere looptijd voor het inlopen van die aflossingsachterstand en zo de tijdelijk hogere maandlasten op langere termijn weer verlagen. Deze lening mag géén langere looptijd hebben dan de oorspronkelijke schuld.

Bovenstaande mogelijkheden gelden alleen voor mensen die zich tussen 12 maart 2020 en 1 april 2021 bij hun geldverstrekker melden of hebben gemeld, en een betaalpauze overeenkomen van maximaal twaalf maanden. De afspraken over een betaalpauze zijn maatwerk. Het kan zijn dat je geldverstrekker een kortere betaalpauze wil verlenen. De betaalpauze moest uiterlijk 1 april 2021 ingaan en de geldverstrekker heeft deze schriftelijk bevestigd. Voor onderhandse leningen zoals familieleningen gold de regeling ook, maar daarvoor golden extra voorwaarden. Deze staan vermeld op de site van de Belastingdienst.

Je kunt de hypotheekrente pas aftrekken in het jaar dat je de rente alsnog betaalt of verrekent. Berekent je geldverstrekker rente over de uitgestelde rentebetaling? Dan kun je de oorspronkelijke rente wel direct aftrekken. De vergoeding die de geldverstrekker rekent (rente op rente) is niet aftrekbaar.

Aandachtspunten

• Aflossingsachterstand
  Sluit je na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek af en los je vervolgens onvoldoende af dan je volgens de geldleenovereenkomst verplicht bent, dan kun je onder voorwaarden de achterstand alsnog inhalen. Slaag je er niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de lening met annuïtaire of lineaire aflossing niet meer als eigenwoningschuld. Je verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit heeft geen gevolgen voor de al eerder afgetrokken rente. Bekijk de gevolgen van een aflossingsachterstand en de mogelijkheden om achterstanden te herstellen ›

• Maximale hypotheekrenteaftrek
  Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk verlaagd van 52 % naar 36,97 %. Dat gebeurt in jaarlijkse stappen. Met ingang van 2020 wordt het hoogste tarief waartegen je hypotheekrente kunt aftrekken versneld afgebouwd met 3 % per jaar tot 36,97 % in 2024. Voorheen daalde dit tarief met 0,5 % per jaar tot 49 % in 2019. Deze beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste inkomstenbelastingschijf zitten en die de rente en kosten aftrekken over een inkomen boven de € 75.5518.

• Renteaftrek bij huurkoop en financial lease
  Er zijn mogelijkheden om bijvoorbeeld een CV-ketel te leasen of via een huurkoopconstructie aan te schaffen. Vaak bevatten deze contracten een leendeel en is er rente over verschuldigd. De Belastingdienst geeft aan dat de rente dan aftrekbaar is (paragraaf 4.2). Uiteraard moet de lening wel aan de andere eisen voldoen. Zo moet de lening minimaal annuïtair worden afgelost.

Hoe nu verder

• Overzicht aftrekbare rente en kosten eigen woning (pdf)
• De Belastingwijzer (pdf)