Kennisbank
Welke kosten mag ik aftrekken of met renteaftrek meefinancieren?
Zijn de kosten gemaakt in verband met:
De aankoop van een eigen woning
De kosten voor het afsluiten van een zijn volledig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting in het jaar dat je deze kosten maakt. Denk bij deze financieringskosten bijvoorbeeld aan:
- Advieskosten voor de afgesloten hypotheek
- Taxatiekosten, als de bank dat verlangt voor de financiering
- Kosten voor het krijgen van .
Provisieverbod
Sinds 1 januari 2013 geldt een provisieverbod voor professionele hypotheek- en verzekeringsadviseurs. Het is nog wel toegestaan om afsluitprovisie in rekening te brengen bij bijvoorbeeld onderhandse leningen. Deze afsluitprovisie is beperkt aftrekbaar tot een maximum van 1,5 % over de lening en maximaal tot € 3.630 per persoon. De kosten komen in aftrek in het jaar dat je de kosten maakt. Het deel dat door de beperking niet in aftrek kan worden gebracht, moet je verdelen over de resterende looptijd van de lening.
Rekenvoorbeeld
Je sluit een lening met een looptijd van 30 jaar van € 450.000. Je betaalt hiervoor € 4.500 afsluitprovisie. In het jaar dat je de kosten maakt mag je maximaal € 3.500 in aftrek brengen. De overige € 870 moet je verdelen over de resterende looptijd van 29 jaar, dus € 870 / 29 jaar = € 30 per jaar.
Lening voor financieringskosten
Als je leent voor het betalen van de financieringskosten, dan is de rente over deze lening aftrekbaar in .
De lening voor het betalen van de financieringskosten moet je minimaal aflossen om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek, behalve als je in aanmerking komt voor .
Het oversluiten van een eigenwoningschuld
Maak je kosten in verband met het oversluiten van de , dan zijn deze kosten aftrekbaar.
Financier je deze kosten mee in de lening, dan kun je de rente over (dit deel) van de lening niet aftrekken. Dit deel van de lening valt in box 3. Alleen het deel van de financieringskosten die je kunt toerekenen aan de eigenwoningschuld, mag je aftrekken.
Rekenvoorbeeld
Peter heeft een woning, waarop een hypotheek van € 200.000 rust. Hij zet de volledige hypotheek om naar een andere geldverstrekker, waardoor hij € 6.000 moet betalen. Daarnaast betaalt hij ook nog € 1.000 hypotheekaktekosten, € 500 taxatiekosten en € 2.500 advieskosten. Deze kosten financiert hij mee en de nieuwe schuld bedraagt € 210.000.
De éénmalig aftrekbare kosten eigen woning zijn dan:
- De boeterente van € 6.000
- De voor zover deze toerekenbaar zijn aan de eigenwoningschuld:
€ 4.000 x (€ 200.000 / € 210.000) = € 3.810.
Aandachtspunten
- Wanneer je de oversluitkosten meefinanciert, dan valt dit deel van de lening in .
- De kosten van geldleningen worden pas aftrekbaar op het moment dat de wordt afgesloten.
- Ook zijn alleen de kosten aftrekbaar die direct ontstaan door het opnemen, verlengen of aflossen van geldleningen die zijn aangegaan voor het verwerven, verbeteren of onderhouden van een eigen woning. Dat is bepaald in een uitspraak van de Hoge Raad op 23 september 2016.
- Heb je in 2025 een inkomen boven de € 76.817 (hoogste inkomstenbelastingschijf) dan krijg je te maken met een belastingcorrectie. De correctie vindt plaats omdat je de aftrek eigen woning niet tegen 49,5 % (in 2025) mag genieten maar tegen een lager tarief van 37,48% (het inkomstenbelastingtarief van de 2de schijf). In 2024 was het maximale aftrektarief voor de hypotheekrente 36,97%.
Hoe nu verder
- De Belastingwijzer (pdf)
- Overzicht aftrekposten eigen woning (pdf)
- Ik heb mijn hypotheek overgesloten - mag ik de oversluitkosten aftrekken? (Belastingdienst)