Kennisbank

Wat zijn de fiscale gevolgen van extra aflossen op mijn hypotheek?

Aflossen leidt meestal tot lagere maandlasten. Houd wel rekening met een aantal fiscale gevolgen.

Meer overwaarde

Als je in de toekomst de woning verkoopt, krijg je door aflossing eerder te maken met de bijleenregeling. Hiervan is sprake als de verkoopprijs van de woning hoger is dan de eigenwoningschuld. Je hebt dan een overwaarde die je moet gebruiken bij de aankoop van de volgende woning. Doe je dat niet, dan heb je voor het leningdeel ter grootte van die overwaarde geen recht op renteaftrek. Hierdoor stijgen je maandlasten. Door aflossen wordt de kans groter dat je overwaarde krijgt of dat de overwaarde die je al hebt groter wordt. 

Verlies van overgangsrecht

Als je een bestaande eigenwoningschuld hebt, kun je door aflossing het recht daarop verliezen. Dat kan tot gevolg hebben dat je bij de aankoop van de volgende woning of bij een verbouwing van je huidige woning het gedeelte ter grootte van de in het verleden gedane aflossingen annuïtair moet financieren om recht te houden op renteaftrek. Alleen als je het afgeloste gedeelte in het jaar van aflossen of het daaropvolgende jaar weer opneemt in verband met de aankoop van een woning of verbetering of onderhoud daarvan, blijf je recht houden op een lening met renteaftrek waarvoor je geen aflossingsverplichting hebt.

Bankspaarhypotheek

Als je een (bank)spaarhypotheek hebt, is aflossen meestal niet verstandig. Met de uitkering die je in de toekomst uit die (bank)spaarhypotheek ontvangt, ben je verplicht om de eigenwoningschuld af te lossen. Je kunt slechts gebruik maken van de vrijstelling voor zover de eigenwoningschuld daarmee wordt afgelost. Is die eigenwoningschuld door aflossing in de tussentijd lager dan de uitkering uit de (bank)spaarhypotheek, dan is het deel van de uitkering dat hoger is dan de eigenwoningschuld belast. 

(Bijna) geen eigenwoningschuld meer

Als je eigenwoningschuld door aflossen laag is, of volledig weggevallen, krijg je te maken met een extra aftrekpost ter grootte van het verschil tussen het bedrag dat je betaalt aan eigenwoningforfait en de (lagere) rente over de eigenwoningschuld. Deze aftrekpost is een percentage van het eigenwoningforfait. Door deze aftrekpost heb je vrijwel geen positief inkomen uit eigen woning. Dit gaat geleidelijk veranderen. De aftrekpost, ook wel bekend als de Wet Hillen, wordt sinds 2019 namelijk ieder jaar met 3,33% verminderd. Na 30 jaar is de aftrekpost dan volledig afgeschaft.

Je betaalt dus geen belasting over je eigen woning. Hierop is echter één uitzondering. Als je nog een bedrag aan rente aftrekt tegen het tarief in de hoogste schijf (49,5 %), krijg je te maken met een belastingcorrectie van 12,02% (2025).  Zie ook:  Ben ik verplicht om de hypotheekrente in de aangifte op te geven? 

Aandachtspunten

• Vaak mag je maar een beperkt bedrag per jaar boetevrij aflossen. Los je meer af, dan betaal je boeterente. Deze boeterente is fiscaal aftrekbaar. Je kunt de boeterente meefinancieren in de hypotheek, maar over dat gedeelte heb je geen recht op renteaftrek.

Hoe nu verder

• Extra aflossen
• Geen of een kleine hypotheekschuld - de wet Hillen