Kennisbank

Ben ik verplicht de overwaarde uit mijn oude woning weer te investeren in mijn nieuwe huis?

Volgens de bijleenregeling moet je de overwaarde weer gebruiken voor de nieuwe woning als je binnen drie jaar een volgende eigen woning koopt. Doe je dat niet en leen je het hele bedrag om de woning te kopen zonder de overwaarde te gebruiken? Dan mag je geen hypotheekrente aftrekken over het bedrag dat net zo groot is als deze overwaarde. Dat deel van de lening gaat naar box 3. De overwaarde wordt ook wel positieve eigenwoningreserve genoemd.

Hoe ontstaat overwaarde?

De overwaarde ontstaat in de volgende situaties:

1. Verkoop van de voormalige eigen woning.
2. Je gaat de voormalige eigen woning permanent verhuren.
3. Je hebt de voormalige eigen woning al langer dan 2 jaar verlaten en sinds het vertrek is de ex- fiscale partner in de woning blijven wonen. Of je verlaat de voormalige eigen woning en die staat sindsdien leeg en niet in de verkoop.
4. De voormalige eigen woning staat al langer dan de 3 opvolgende kalenderjaren leeg en in de verkoop.
5. De voormalige eigen woning is gesloopt of afgebrand en de woning wordt op een andere plek weer gebouwd. 

Wat zijn de gevolgen?

In de situaties 2 tot en met 5 moet je de woning voortaan opgeven in box 3. In deze situaties is er (nog) geen verkoopprijs. Laat de waarde van de woning taxeren op het moment dat de woning naar box 3 verhuist. Met deze waarde kun je de eigenwoningreserve berekenen. In situatie 1, bij verkoop van de woning, werkt het als volgt: 

Voorbeeld
Jan heeft in juni 2024 een overwaarde van € 40.000 nadat hij zijn woning heeft verkocht. Jan koopt zijn eerst volgende woning in augustus 2025 voor € 400.000, inclusief kosten koper. De bijleenregeling geldt. Jan mag in dit geval maximaal met renteaftrek lenen: € 400.000 - € 40.000 = € 360.000.

Sluit Jan toch een lening van € 400.000 af, dan mag hij de rente over € 40.000 niet aftrekken in zijn aangifte. De € 40.000 valt hierdoor in box 3.

Vervaltermijn

Je hoeft de overwaarde niet meer voor de aankoop van een nieuwe eigen woning te gebruiken, als het langer dan 3 jaar geleden is dat je:

• Een woning met overwaarde hebt verkocht
• Een woning langer dan 3 jaar geleden naar box 3 is verhuisd.

Na 3 jaar (36 maanden) vervalt namelijk de overwaarde. Als je de nieuwe eigen woning helemaal betaalt met een hypotheek, mag je wel de rente over de hele schuld aftrekken. Je moet je wel houden aan de andere  voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. 

Voorbeeld
Jan verkoopt zijn woning in juni 2021 met overwaarde. Hij koopt zijn volgende woning pas in augustus 2024. Omdat tussen de verkoop en koop van de woning meer dan 3 jaar zit, hoeft hij de overwaarde niet te gebruiken.

Aandachtspunten

• Partnerregeling
  Verkoop je met jouw fiscaal partner de eigen woning en koop je samen een andere eigen woning? Dan moeten jullie rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van de verkochte woning. Dit heet ook wel de partnerregeling voor de bijleenregeling. In paragraaf 3.6 van de publicatie De Belastingwijzer (pdf) lees je hier meer over. 
• Overgangsrecht 
  Heb je je oude hypotheek vóór 2013 afgesloten dan geldt voor jou het overgangsrecht. Zorg er dan voor dat je op tijd een nieuwe eigenwoningschuld afsluit. In ieder geval in hetzelfde jaar of het jaar daarna. Doe je dit niet dan verlies je dit overgangsrecht. Je moet dan de nieuwe eigenwoningschuld minstens annuïtair aflossen, als je de rente wilt blijven aftrekken.
• Overlijden
  De eigenwoningreserve vervalt bij overlijden. De eigenwoningreserve heeft dus geen gevolgen voor de erfgenamen. 
• Bijleenregeling, overbruggingskrediet en de inbreng van eigen geld
  Een overbruggingskrediet is eigenlijk een voorschot op de overwaarde. Met de verkoopopbrengst van de oude woning los je dit overbruggingskrediet af. Betaal je de overbrugging met eigen geld, dan neem je daarmee een voorschot op overwaarde die je verwacht. Wordt de woning verkocht dan mag je de overwaarde gebruiken om je spaargeld weer aan te vullen. 

Voorbeeld
Je moet een bedrag van € 50.000 overbruggen om de nieuwe woning te kunnen betalen. Deze € 50.000 leen je niet, maar betaal je vanaf de eigen bankrekening. De oude woning wordt daarna verkocht en de overwaarde is € 70.000. Van het bedrag van € 70.000 dat je ontvangt hoef je maar € 20.000 te besteden aan de eigen woning en kun je € 50.000 gebruiken om de spaarrekening weer aan te vullen.

Hoe nu verder

• Rekenhulp bijleenregeling (Belastingdienst) - voor het berekenen van de eigenwoningreserve en -schuld 
• Belastingwijzer Eigen Huis (pdf)