Kennisbank
Wat zijn de fiscale gevolgen als ik mijn woning ga verhuren?
De fiscale gevolgen zijn afhankelijk van de situatie:
- Permanente verhuur van de woning
- Tijdelijke verhuur van een te koop staande woning
- Kortdurende verhuur van een niet te koop staande woning
Permanente verhuur
Verhuur je de voormalige eigen woning permanent, dan geef je de waarde van de woning en de hoogte van de schuld die daarop rust op 1 januari op in .
Permanent verhuurde woningen worden in box 3 lager gewaardeerd dan de . Voor deze woningen geldt de . In 2023 zijn de percentages volgens de leegwaarderatio veranderd. Hierdoor betalen verhuurders meer belasting over de woning die ze verhuren. De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor box 3 van de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting, omdat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen.
Percentages in de leegwaarderatio 2022 - 2024.
|
Verhouding jaarlijkse huurprijs |
2022 |
2023 / 2024 | |
|
Meer dan |
Minder dan | ||
|
0 % |
1 % |
45 % |
73 % |
|
1 % |
2 % |
51 % |
79 % |
|
2 % |
3 % |
56 % |
84 % |
|
3 % |
4 % |
62 % |
90 % |
|
4 % |
5 % |
67 % |
95 % |
|
5 % |
6 % |
73 % |
100 % |
|
6 % |
7 % |
78 % |
100 % |
|
7 % |
- |
85 % |
100 % |
Box 3 tot 2021
Het positieve saldo tussen de waarde van de woning en de schuld die is aangegaan voor die woning wordt tot 2023 belast met . Je betaalt alleen belasting over het deel van het saldo dat boven de vrijstelling van box 3 uitkomt. Je betaalt geen belasting over de werkelijk ontvangen huurinkomsten.
Als de woning vlak voor permanente verhuur een was en er rustte een overwaarde () op dan heb je ook te maken met de waar je rekening mee moet houden bij aankoop van een nieuwe koopwoning.
Box 3 2021 - 2025
Tot en met 2020 werd voor de berekening van de belasting het rendement op forfaitaire wijze berekend. Daarbij werd uitgegaan van een vaste vermogensmix. Met vaste delen voor sparen en beleggen afhankelijk van de hoogte van het vermogen. Dit was voor iedereen hetzelfde, ook wanneer iemand alleen spaargeld had. Door dit systeem betaalden mensen met spaargeld en een laag rendement daarover te veel belasting. Beleggers, met vaak een hoger rendement, betaalden juist te weinig.
Om tot een eerlijkere belasting in box 3 te komen, wordt er een nieuwe berekening gemaakt. Hiervoor moeten eerst een aantal stappen worden gevolgd:
Stap 1 bereken de grondslag:
waarde van alle bezittingen bij elkaar opgeteld
-/- de aftrekbare schuld
-/- en het heffingsvrije vermogen van € 57.000 voor 2023 (€ 114.000 bij een fiscale partner).
Is de uitkomst negatief of 0 dan hoeft er geen belasting te worden betaald in box 3. Is de uitkomst positief dan is er belasting verschuldigd in box 3. Ga naar stap 2 voor de berekening van het rendementspercentage
stap 2 bereken het rendementspercentage:
(het forfaitaire rendement op spaargeld + het forfaitaire rendement op beleggingen -/- een vast rentepercentage op schulden) x 100 %
gedeeld door het totale vermogen (spaargeld + beleggingen)
Het percentage wat overblijft is het rendementspercentage.
Stap 3 - bereken de box 3 belasting
Voor deze berekening wordt de positieve grondslag (stap 1) x het rendementspercentage (stap 2) x 32 % (het box 3 tarief in 2023)
Dit tarief voor box 3 is in 2024 verhoogd naar 36 %.
2021 en 2022 - keuze
Voor de box 3 heffing in 2021 en 2022 mag je kiezen tussen het oude systeem en het nieuwe systeem. De Belastingdienst zal automatisch het voordeligste systeem toepassen als de aanslag nog moet worden opgelegd.
Bereken de belasting over je vermogen ›
Bepaal de leegwaarderatio van jouw woning ›
Tijdelijke verhuur te koop staande woning
Voor een woning die leeg te koop staat, is door de verhuisregeling nog gedurende 3 tot uiterlijk 4 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk. De woning valt dan namelijk nog steeds in box 1 van de inkomstenbelasting.
Als je de woning tijdelijk verhuurt, verhuist de woning naar . Dat betekent dat vanaf dat moment geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk is. Gedurende de verhuurperiode moet de woning wel te koop blijven staan.
In box 3 moet je de woning en de daarop rustende hypotheekschuld op 1 januari van het jaar opgeven voor de berekening van de . Je hoeft alleen belasting te betalen voor zover het saldo niet binnen de vrijstelling valt van box 3. Daar staat tegenover dat de werkelijk ontvangen huurinkomsten onbelast zijn.
Voordelen
Er zijn vier fiscale voordelen aan de tijdelijke verhuurregeling:
1. Als de woning direct na de verhuurperiode weer leeg te koop staat, valt deze vanaf dat moment weer in box 1. De rente is dan weer aftrekbaar tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan.
2. Vanaf het moment van verhuur van de in de verkoop staande eigen woning valt de woning in box 3 en is de betaalde rente over de hypotheek niet meer aftrekbaar.
3. In tegenstelling tot permanente verhuur, verhuur van woningen die geen eigen woning zijn of die niet onder de tijdelijke verhuurregeling vallen, is de op het moment van verhuur nog niet van toepassing. Je hoeft dus nog geen rekening te houden met de eventuele van de verhuurde woning.
4. De is niet van toepassing omdat het hier om verhuur zonder huurbescherming gaat. De woning valt dus voor de volledige in box 3.
Voorbeeld regeling tijdelijke verhuur
Een woning is op 1 februari 2019 te koop gezet. Zolang deze woning niet wordt verkocht, is de rente tot uiterlijk 1 januari 2022 aftrekbaar.
In februari 2020 is de woning nog steeds niet verkocht en wordt besloten de te koop staande woning te verhuren. Vanaf dat moment valt de woning en de daarop rustende schuld in box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar. Omdat je onder de tijdelijke verhuurregeling valt, is de bijleenregeling niet van toepassing. Je hoeft dus nog geen rekening te houden met de eventuele positieve eigenwoningreserve van de verhuurde woning. De bijleenregeling treedt pas in werking als de woning wordt verkocht of als je tegen het einde van de periode van de verhuisregeling aanloopt.
Als vervolgens op 1 februari 2021 is besloten de verhuur te beëindigen en de woning weer te koop te zetten, dan is de rente vanaf dat moment tot uiterlijk 1 januari 2022 weer aftrekbaar in box 1.
Kortdurende verhuur niet te koop staande woning
Kortdurende verhuur moet je niet verwarren met de tijdelijke verhuur van een te koop staande woning. Bij kortdurende verhuur wijzigt het hoofdverblijf niet en is er geen sprake van een woning die tegelijkertijd in de verkoop staat.
Wanneer is sprake van kortdurende verhuur?
- Vertrek je naar het buitenland voor vakantie, dan kan de verhuur van de eigen woning in de meeste gevallen als tijdelijk worden beschouwd. Vaak zal een dergelijke verhuur plaatsvinden via een organisatie als Airbnb.
Wat betekent dit voor de aangifte?
- Bij kortdurende verhuur geldt een bijzondere berekening van het . In de periode van tijdelijke verhuur bedraagt deze 70 % van de ontvangen huur. Het eigenwoningforfait loopt in die periode gewoon door. Dit geldt volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:1448) ook als de woning niet volledig is verhuurd maar een tuinhuis is ('aanhorigheid').
- Bij kortdurende verhuur is aftrek van rente van schulden, kosten van geldleningen, erfpachtcanons en andere periodieke betalingen mogelijk.
- Daarnaast kun je op het bedrag aan ontvangen huur de uitgaven in mindering brengen die rechtstreeks samenhangen met het verhuren. Bijvoorbeeld de kosten van gas- en elektriciteitsgebruik door de huurders, kosten van aan de huurders bewezen diensten en de uitgaven voor advertenties en provisie om huurders aan te trekken.
Voorbeeld
De eigen woning heeft een vrije verkoopwaarde van € 200.000. Je verhuurt de woning voor € 400 per maand. Als er sprake is van kortdurende verhuur van bijvoorbeeld een kwartaal, dan wordt het kwartaalhuurbedrag van € 1.200 voor 70 % in box 1 belast. Dat is een bedrag van € 840. Als dit alles tegen 49,5 % (2024) wordt belast, betaal je € 416 aan belasting over de opbrengst. Daarnaast wordt het inkomen opgehoogd met het eigenwoningforfait en komt daarop in mindering de eventuele rentekosten van de eigenwoningschuld en eventuele andere aftrekbare betalingen.
Aandachtspunten
- Lees voordat je de eigen woning gaat verhuren de hypotheekvoorwaarden. In de meeste hypotheekvoorwaarden staat dat je daar toestemming voor moet vragen. Zonder deze toestemming mag je de woning niet verhuren.
Hoe nu verder
- Woning verhuren wat moet ik regelen (Rijksoverheid)
- De verhuisregeling (pdf)
- Download de Belastingwijzer (pdf)