Alles over optoppen
Bij optoppen wordt een extra verdieping toegevoegd aan een bestaand gebouw. Vaak wordt dit toegepast op gebouwen met een plat dak. Het is een efficiënte manier om extra woonruimte te creëren. Maar hoe zit dat nu precies?
Landelijke aanpak optoppen
Optoppen wordt gezien als één van de kansen om nieuwe woningen te realiseren en bestaande bebouwing te verduurzamen. De overheid ontwikkelde een landelijke aanpak optoppen. Deze aanpak bestaat uit een aantal maatregelen en initiatieven, gericht op het bevorderen van extra woningen aan de woningvoorraad. Uit onderzoek in opdracht van het ministerie, blijkt dat optoppen voor circa 100.000 extra woningen kan zorgen tot 2030. Verschillende gemeenten verkennen optoppen als onderdeel van deze landelijke aanpak.
Wat levert optoppen op?
Ruimtewinst zonder extra grond
Het grootste voordeel van optoppen is meer woonruimte zonder extra grond te benutten. Optoppen is vooral effectief bij bestaande woningen met platte daken, omdat deze structuren ideaal zijn voor het toevoegen van extra woonlagen. Het is een slimme manier om meer woningen te realiseren, zeker op plekken waar ruimte schaars is, bijvoorbeeld in steden. Daarnaast blijft er meer ruimte over voor het vergroenen van de stad.
Nadelen van optoppen
- Uitdagingen door de constructie
Niet elk gebouw is geschikt voor optoppen. De bestaande fundering en draagconstructie moeten het extra gewicht kunnen dragen. Soms zijn er ingrijpende aanpassingen nodig aan de fundering of het skelet van het gebouw, wat de kosten en tijdsduur van de verbouwing verhoogt. - Besluitvorming binnen de VvE
Voor optoppen is medewerking nodig van álle appartementseigenaars. - Vergunningen en regelgeving
Het verkrijgen van vergunningen voor optoppen kan een complex en langdurig proces zijn. Gemeentes stellen vaak strenge eisen aan de hoogte en esthetiek van het gebouw, om ervoor te zorgen dat het bij de omgeving past. - Overlast voor omwonenden
Hoewel optoppen minder verstorend is dan nieuwbouw, kan de bouwperiode zorgen voor overlast voor omwonenden. Denk aan geluidsoverlast, stof en beperkte toegang tot wegen of parkeerplaatsen. - Kosten
De kosten van optoppen kunnen hoog zijn, vooral als het gebouw verstevigd moet worden of als de vergunningprocedures complex zijn. Optoppen gebeurt nu vaak op kleine schaal, wat de kosten verhoogt. Dit maakt optoppen niet altijd de meest kostenefficiënte optie.
Voordelen van optoppen voor een VvE
Een VvE kan dus te maken krijgen met optoppen. Bijvoorbeeld doordat de eigenaar van het bovenste appartement een extra woonlaag wil creëren. Een extra woonlaag bovenop een appartementencomplex kan verschillende voordelen bieden, afhankelijk van wat de eigenaars besluiten.
Verkoop van de extra woonlaag
De extra verdieping of het appartementsrecht wordt vaak verkocht aan een ontwikkelaar of particulier. De opbrengst kan naar de VvE voor onderhoud, verduurzaming of lagere maandlasten, alleen als álle eigenaars instemmen.
Lagere maandelijkse bijdrage
Met de extra inkomsten kan de VvE een buffer opbouwen, waardoor de maandelijkse bijdrage voor onderhoud en andere kosten lager worden. Dit vermindert de financiële druk op de eigenaren. De extra inkomsten kunnen ook worden gebruikt om het gebouw te renoveren én te verduurzamen.
Duurzaamheidsinvesteringen
De extra inkomsten door het optoppen kunnen worden gebruikt om het gebouw te verduurzamen. Denk aan betere isolatie, zonnepanelen of het vervangen van verouderde installaties. Dit verlaagt de energiekosten en verhoogt de waarde van de appartementen.
Verhoogde waarde van het pand
Een extra verdieping kan de totale waarde van het appartementencomplex verhogen. Door de modernisering en het aantrekkelijker maken van het gebouw, kan het complex in zijn geheel meer waard worden. Dit is gunstig voor de waarde van de individuele appartementen.
Opknapbeurt van het gebouw
Optoppen gaat vaak gepaard met renovatiewerkzaamheden aan het bestaande gebouw, zoals vernieuwing van gevels, daken of gemeenschappelijke ruimtes. Hierdoor verbetert het uiterlijk van het complex. Dit draagt bij aan de uitstraling en aantrekkelijkheid.
Voordelen voor de appartementseigenaren
Optoppen biedt voor huidige bewoners vaak verschillende voordelen. Optoppen kan vooral voordelig zijn in naoorlogse wijken met veel flatgebouwen, waar veel 3- en 4-laags flats met platte daken staan.
- Lager maandelijkse VvE-bijdrage
Door de extra verdiepingen te verkopen, kan de VvE mogelijk besluiten om de maandelijkse servicekosten voor alle eigenaren te verlagen. - Verhoging van de woningwaarde
De toevoeging van een nieuwe laag kan het gehele gebouw moderniseren en aantrekkelijker maken, waardoor de waarde van de individuele appartementen stijgt. Ook doorgevoerde verduurzamingsmaatregelen kunnen de verkoopprijs van de appartementen op termijn verhogen. - Betere gemeenschappelijke voorzieningen
De opbrengsten van de verkoop van de nieuwe verdieping kunnen worden gebruikt om gemeenschappelijke voorzieningen te verbeteren. Denk bijvoorbeeld aan verduurzaming van het pand, zoals isolatie. En daarmee weer een lagere energierekening.