Splitsingsakte en splitsingsreglement
Woon je in een appartement, dan heb je te maken met een splitsingsakte en het splitsingsreglement. Wat het is en wat je eraan hebt lees je hier.
De splitsingsakte
Als je een appartement koopt dat onderdeel is van een groter gebouw, dan koop je een appartementsrecht. Appartementsrechten ontstaan wanneer de notaris een splitsingsakte opstelt, die wordt ingeschreven bij het kadaster. Hierin staat het volgende:
- De locatie van het gebouw en de grond.
- Een omschrijving van wat er allemaal bij het gebouw hoort.
- Welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé (dus onderdeel van jouw appartement).
- Een omschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gebouw, de breukdelen. Deze breukdelen bepalen hoeveel je moet bijdragen in de kosten die voor de gezamenlijke eigenaars komen.
- Hoe de appartementsrechten bij het Kadaster zijn vastgelegd en wie de eigenaar van het appartement is.
- Het splitsingsreglement, meestal met verwijzing naar een modelreglement.
- De oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE), waarvan iedere appartementseigenaar automatisch verplicht lid is.
Splitsingsreglement
Een onderdeel van de akte is het splitsingsreglement. Dat document bevat de rechten en plichten voor de VvE en de appartementseigenaren. In het reglement moeten onder meer bepalingen staan over:
- de kosten en schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
- het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken.
- hoe het gebouw verzekerd is.
- de oprichting en statuten van de VvE.
- welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft.
Overzicht modelreglementen
De notaris verwijst in de splitsingsakte meestal naar een modelsplitsingsreglement. Voor een nieuwe splitsing en een nieuwe VvE kiest de notaris vaak voor het meest recente exemplaar. Het reglement dat in de splitsingsakte staat, blijft gelden. Nieuwe modelreglementen vervangen dat niet.
Splitsingsreglement 1973 (pdf)
Splitsingsreglement 1983 (pdf)
Splitsingsreglement 1992 (pdf)
Splitsingsreglement 2006 (pdf)
Splitsingsreglement 2017 (pdf)
Splitsingsreglement kleine VvE's 2021 (pdf)
Zo wijzig je een splitsingsakte
Soms komt het voor dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden, omdat bijvoorbeeld de regeling in de oude akte verouderd is of als er bepaalde wijzigingen aan het gebouw zijn geweest. Zoek je een notaris om de splitsingsakte te laten wijzigen? VvE's die lid zijn van Vereniging Eigen Huis krijgen korting op een notaris bij Nationale Notaris.
Nationale Notaris VvEMaak een inschatting van notariskosten en kosten bij het kadaster
Bepaal de geschatte kosten die gepaard gaan met het wijzigen van de splitsingsakte. Neem hiervoor contact op met een notaris. De notaris kan ook meedenken waar verder rekening mee te houden.
Informeer leden van de VvE
Het is cruciaal om alle leden van de VvE te informeren over de voorgenomen wijziging en hun standpunten te vragen, omdat deze wijziging unanimiteit of tenminste 80% van de stemmen vereist.
Voorbereidingsbesluit in de vergadering
Als er voldoende draagvlak is, kan een voorbereidingsbesluit worden genomen tijdens een algemene ledenvergadering, om de akte van splitsing te wijzigen. Dat kan met een gewone meerderheid. In deze vergadering kan een wijzigingscommissie worden benoemd en het budget en planning voor het wijzigen van de akte worden vastgesteld.
Nodig uit voor een vergadering
Zorg ervoor dat de oproep voor de vergadering waarin het voorbereidingsbesluit wordt genomen, minimaal 15 dagen van tevoren schriftelijk wordt verstuurd met duidelijke vermelding van de agendapunten en de plaats en tijd van de vergadering.
Opstellen concept-akte
Vraag aan de notaris om een concept-akte van splitsingswijziging op te stellen. Zorg dat de leden het concept tijdig vóórafgaand aan de vergadering waar het wijzigingsbesluit wordt genomen. Laat het bestuur een concept-akte van splitsing opstellen door een notaris en stuur deze voorafgaand aan de vergadering naar de leden.
Organiseer een vergadering tot wijziging
Organiseer een vergadering waarin gestemd wordt om de splitsingsakte te wijzigen. Let er op dat de uitnodiging op tijd wordt gestuurd, en dat het concept wordt meegestuurd. Voor een besluit om de splitsingsakte te wijzigen geldt een meerderheid van minimaal 80%. Let op: In sommige gevallen kan de akte alleen gewijzigd worden met medewerking van alle eigenaars. Onze juridische adviseurs vertellen je er graag meer over. Wanneer niet iedereen voor de splitsingswijziging heeft gestemd, is er voor hen een mogelijkheid om bij de rechter vernietiging van het besluit te vorderen. De termijn hiervoor is 3 maanden.
Toestemming van beperkt gerechtigden
Voor het wijzigen van de splitsingsakte is toestemming nodig van degenen die een beperkt recht hebben op een appartementsrecht, zoals geldverstrekkers met een hypotheekrecht. Vaak wordt deze toestemming opgevraagd door de notaris.
Ondertekening van de akte
De notaris controleert of het besluit rechtmatig is genomen en alle vereiste toestemmingen zijn verkregen voordat de akte wordt getekend. Zodra de akte van wijziging van de splitsing is getekend, moet deze akte door de notaris worden ingeschreven in de openbare registers bij het kadaster voor de wijziging van kracht wordt.
Huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar wel aan te raden. In het huishoudelijk reglement staan alle leefregels die binnen de VvE zijn afgesproken met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten in het gebouw. Over de privégedeelten kunnen soms ook regels opgenomen worden. Dan gaat het om ordebepalingen, bijvoorbeeld om geluidsoverlast te beperken.
Het huishoudelijk reglement moet in lijn zijn met het splitsingsreglement en kan met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen worden gewijzigd.
Meer over het huishoudelijk reglement