Renteaftrek bij VvE-leningen: hoe werkt het?
VvE’s sluiten vaak leningen af voor onderhoud of verduurzaming. Wat veel appartementseigenaren niet weten, is dat zij onder voorwaarden de betaalde rente mee kunnen nemen als aftrekpost bij de aangifte inkomstenbelasting.
Voorwaarden renteaftrek
De VvE betaalt de rente en aflossing van de lening. Appartementseigenaren betalen op basis van hun breukdeel hieraan mee. Dit aandeel wordt bepaald aan de hand van de verdeelsleutel voortvloeiend uit de splitsingsakte. Onder deze voorwaarden is renteaftrek mogelijk:
Looptijd van 30 jaar
De VvE-lening heeft een maximale looptijd van 30 jaar. Is de lening vóór 2013 aangegaan? Dan geldt de aflossingseis niet.
Gebruik van de lening
De lening is voor onderhoud of verduurzaming van gemeenschappelijke delen van het pand. En de lening is er al volledig aan besteed.
Betaalde rente
De appartementseigenaar moet zijn aandeel in de rente en de aflossing aan de VvE hebben betaald. Dat gebeurt vaak via de maandelijkse VvE-bijdrage. De VvE heeft de betaling tijdig verzorgd aan de geldverstrekker.
Ook recht op aftrek bij zelfstandig aangaan lening
Het lid van de VvE zou ook recht hebben op renteaftrek als hij de lening voor het onderhoud of de verduurzaming zelf rechtstreeks zou zijn aangegaan (rekening houdend met de bijleenregeling).
Stappenplan Renteaftrek VvE Lening
Ben je eigenaar van een appartement en heeft de Vereniging van Eigenaren (VvE) een lening die je kunt aftrekken van de belasting? Volg dan deze stappen om te berekenen hoeveel je kunt aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting.
Stap 1: Vraag de financiële jaaropgave op
De geldverstrekker geeft de VvE elk jaar een financiële jaaropgave. Hierop staat hoe de lening is verlopen en hoeveel rente er is betaald. Vraag het VvE-bestuur om een kopie van de financiële jaaropgave voor het jaar 2024.
NWF - Jaaropgave VvE.pdf (pdf)
Stap 2: Zoek de verdeelsleutel
Met de verdeelsleutel uit de splitsingsakte kun je berekenen welk deel van de rente jij moet opgeven.
Waar vind ik de splitsingsakte?
De splitsingsakte vind je bij de documenten van de makelaar of notaris toen je het appartement kocht. Vaak is de splitsingsakte ook beschikbaar in het digitale portal van de VvE (zoals Twinq) of op te vragen bij de bestuurder of beheerder. Je kunt de akte ook opvragen bij het Kadaster, tegen een kleine vergoeding.
Splitsingsakte opvragen (kadaster.nl)Waar moet ik specifiek naar zoeken?
De gemeenschappelijke kosten binnen de VvE worden meestal verdeeld op basis van het breukdeel uit de splitsingsakte. Dit breukdeel vind je ook terug in de begroting en bij de maandelijkse VvE-bijdrage.
Stap 3: Opgeven in de aangifte
Als je aan de voorwaarden voor renteaftrek voldoet, geef je jouw aandeel in de lening en de betaalde rente op bij ‘hypotheken en andere schulden’ in de aangifte inkomstenbelasting. Bereken jouw aandeel door de verdeelsleutel te vermenigvuldigen met de ‘debetrente’ en ‘schuld’ (1/1 en 31/12). Als er een bouwdepot is, pas je de verdeelsleutel ook toe op de ‘creditrente’. Dit bedrag geef je op bij ‘Bankrekeningen en andere bezittingen’ onder de vraag: “Bouwdepots. Naast uw hypotheek had u een rekening met een verbouwings- of nieuwbouwdepot”.
Meer informatie en praktische tips vind je in het uitgebreide E-book 'Belastingaangifte Woningeigenaars'.
Download e-bookRekenvoorbeeld renteaftrek
Stel: Op 1 januari 2023 heeft de VvE een annuïtaire lening van € 250.000 bij het Warmtefonds afgesloten voor verduurzaming van het pand? En is de totale lening al daaraan besteed vóór 2024? Dan is er geen sprake (meer) van een depotsaldo en -rente.
Op de jaaropgave over 2024 van het Warmtefonds staat dan vermeld:
- Het saldo van de lening op 1 januari van 245.000
- Het saldo van de lening op 31 januari 2024 van 239.000
Overzicht van de rente van deze lening:
- Debetrente € 7.200
Als uit de splitsingsakte blijkt dat ieder appartement eigenaar voor 1/10de deel bijdraagt in de gemeenschappelijke kosten, dan bedraagt jouw aandeel in de schuld:
- op 1 januari: € 245.000 * 1/10 = € 24.500
- op 31 december: € 239.000 * 1/10 = € 23.900
Dan bedraagt jouw aandeel in de rente 1/10 x € 7.200 = €720.
Deze lening en dit bedrag aan betaalde rente geef je op in de aangifte inkomstenbelasting bij het onderdeel Hypotheken en andere schulden. Ook geef je op dat deze lening is gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de woning. Deze aftrekpost levert met een aftrektarief van maximaal 36,97 % (in 2024) een extra belastingteruggave van 266 euro op per appartement.
Oude aangiftes corrigeren
Heeft de VvE eerder een lening afgesloten en heb je die niet opgegeven in de belastingaangifte? Dan kunt u tot vijf jaar terug nog een correctie doorgeven aan de Belastingdienst. De 5 jaarstermijn gaat in na het einde van het kalenderjaar waarop de aanslag ziet. Zie ook Fout in al verstuurde aangifte inkomstenbelasting – hoe herstellen? (belastingdienst.nl)
Aandachtspunten renteaftrek bij VvE-leningen
Objectgebonden lening
Bij verkoop blijft het aandeel in de lening achter bij het pand en gaat over op de nieuwe eigenaar. Dit kan zolang jouw aandeel binnen de VvE niet wijzigt.
Wat wil Vereniging Eigen Huis?
Informatie van beheerders
Professionele beheerders moeten eigenaren tijdig informeren en de benodigde gegevens aanleveren.
Gespecificeerde jaaropgave & gegevens doorgeven aan belastingdienst
Geldverstrekkers moeten de lening per appartement specificeren om eigenaren te helpen bij hun aangifte. Ook moeten zij gegevens over de lening per appartement doorgeven aan de Belastingdienst.
Informatievoorziening door de Belastingdienst
Wijs appartementseigenaren op renteaftrek bij VvE-leningen via de website en aangifte-uitleg. Toon coulance bij gemiste aftrek in het verleden.