Wet kwaliteitsborging
De Wet kwaliteitsborging is vanaf 1 januari 2024 van kracht. De meest opvallende wijziging in deze nieuwe wet is de verschuiving van de bouwcontrole van gemeenten naar private kwaliteitsborgers.
Het doel van de Wet kwaliteitsborging is het verbeteren van de bouwkwaliteit en om de positie van de consument ten opzichte van de aannemer te versterken. Het inschakelen van een kwaliteitsborger geldt onder meer voor de bouw van grondgebonden woningen.
Wanneer krijg je te maken met de Wet kwaliteitsborging?
Vanaf 1 januari 2024 is een private kwaliteitsborger verplicht bij de bouw van een grondgebonden woning. Uitgangspunt hiervoor is de datum van de vergunningaanvraag. Als vóór 1 januari 2024 een vergunning is aangevraagd voor de bouw van een woning, dan gelden de ‘oude’ regels (de gemeente toetst het bouwplan aan het bouwbesluit en houdt toezicht op de bouw). Vanaf 1 januari 2024 neemt de kwaliteitsborger dit over.
Bij verbouwingen waarvoor een vergunning is vereist, is op z’n vroegst vanaf 1 januari 2025 een kwaliteitsborger verplicht. Medio 2024 wordt hierover een beslissing genomen door de rijksoverheid.
Voor de bouw van een appartementengebouw is per 1 januari 2025 geen kwaliteitsborger verplicht. Dit gaat nog jaren duren.
Wie moet een kwaliteitsborger inschakelen?
De initiatiefnemer van het bouwplan moet de kwaliteitsborger inschakelen. Bij de koop van een nieuwbouwwoning in een project is dat vaak de projectontwikkelaar of bouwer. Laat je als consument zelf een huis bouwen, dan moet je zelf de kwaliteitsborger inschakelen. Je kunt vooraf met de architect en/of de aannemer overleggen over de in te schakelen kwaliteitsborger.
Waar vind je een kwaliteitsborger?
In het register van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw kun je een kwaliteitsborger vinden.
Taken kwaliteitsborger
Voor de bouw
Voorafgaand aan de bouw maakt de kwaliteitsborger een risicobeoordeling en een borgingsplan. De kwaliteitsborger beoordeelt het bouwplan en stelt vast welke risico’s hij ziet. Dit legt de kwaliteitsborger vast in een risicobeoordeling. Deze risico’s komen terug in het borgingsplan. Hierin geeft de kwaliteitsborger aan hoe hij ervoor voor gaat zorgen dat de woning - als deze klaar is - voldoet aan de minimale bouwtechnische eisen.
Uiterlijk 4 weken voordat er gestart wordt met de bouw moet de initiatiefnemer een ‘bouwmelding’ doen aan de gemeente. Bij de bouwmelding wordt onder meer de risicobeoordeling en het borgingsplan aan de gemeente verstrekt. Zonder bouwmelding is het verboden om te starten met de bouw.
Tijdens de bouw
Tijdens de bouw houdt de kwaliteitsborger toezicht op de bouw. Dit gebeurt bijvoorbeeld door inspecties op de bouwplaats en ook doordat de aannemer zaken rapporteert aan de kwaliteitsborger.
Na de bouw
Als de bouw klaar is en als de woning voldoet aan de minimale bouwtechnische eisen, dan stelt de kwaliteitsborger een verklaring op dat het bouwwerk volgens zijn gerechtvaardigd vertrouwen aan de bouwtechnische eisen voldoet.
Minimaal 2 weken voor ingebruikname van de woning moet de initiatiefnemer een ‘gereedmelding’ doen aan de gemeente. De gemeente ontvangt daarbij het ‘dossier bevoegd gezag’. Dit is een dossier met technische informatie, denk aan tekeningen en berekeningen, en de verklaring van de kwaliteitsborger. De gemeente kan ingebruikname van de woning verbieden als er geen positieve verklaring van de kwaliteitsborger is of als het dossier niet volledig is.
Verplichtingen aannemer
Naast de introductie van de kwaliteitsborger, veranderen de verplichtingen voor de aannemer. Deze nieuwe regels beschermen de consument en gelden als het contract gesloten is op of na 1 januari 2024.
1. Als een bouwwerk (bijvoorbeeld een verbouwing of een woning) klaar is om opgeleverd te worden, dan moet de aannemer een opleverdossier overhandigen aan de consument dat inzicht geeft in het uitgevoerde werk. Denk hierbij aan tekeningen, garantiebepalingen, onderhoudsvoorschriften en informatie voor gebruik. Vaak zal de aannemer in de overeenkomst aangeven welke stukken hij overhandigt. Maar hij mag ook in de overeenkomst afspreken dat hij niks overhandigt.
2. De aannemer is nu ook aansprakelijk voor gebreken in het bouwwerk die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Dus zie je bij de oplevering iets over het hoofd? Dan kun je dat na de oplevering alsnog melden en moet de aannemer dit (meestal) herstellen.
3. Wie een nieuwbouwwoning koopt, mag bij de oplevering 5% van de aanneemsom 'achterhouden' bij de notaris: de zogeheten 5%-regeling. Deze 5% regeling is aangescherpt.
4. Voordat je een nieuwbouwhuis koopt of laat bouwen is de bouwer verplicht om je te informeren of er een verzekering of andere financiële zekerheid is die je beschermt bij faillissement van de aannemer en bij gebreken. In beide gevallen kun je namelijk geconfronteerd worden met hoge kosten als je hiertegen niet beschermd bent. Voorbeelden van zo’n financiële zekerheid zijn de waarborgregelingen van Woningborg, SWK en BouwGarant. Kies altijd voor een woning die gebouwd wordt met zo’n waarborgregeling.
5. Als er onjuistheden staan in de opdracht van de consument aan de aannemer, dan moet de aannemer de consument waarschuwen en wijzen op de gevolgen. De aannemer moet schriftelijk en concreet waarschuwen en wijzen op de mogelijke gevolgen. Bijvoorbeeld: als de dakrand volgens de wens van de consument wordt uitgevoerd, dan is het risico groot dat er lekkage ontstaat. In zo’n geval moet de aannemer hiervoor dus waarschuwen. De aannemer mag dit niet meer alleen mondeling melden aan de consument.
Opleveringskeuring
Wordt jouw nieuwbouwhuis binnenkort opgeleverd? Met de Opleveringskeuring van Vereniging Eigen Huis krijg je direct inzicht in de gevonden bouwkundige gebreken. Al vanaf € 274.
Opleveringskeuring