Samenwonen en een koopwoning
Wat gebeurt er met je woning wanneer je gaat samenwonen in de koopwoning van jou of je partner? Wie is dan eigenaar? En hoe zit het met de hypotheek?
Wettelijke regelingen bij samenwonen
Voor samenwonenden die niet getrouwd zijn is in de wet weinig geregeld. Zo houden beide partners hun eigen vermogen, je bent niet aansprakelijk voor elkaars schulden, hebt geen wettelijk recht op partneralimentatie en bent niet elkaars wettelijk erfgenaam. Het is dan ook goed om stil te staan bij hoe je de zaken wilt regelen.
Mogelijkheden samenwonen
Er zijn verschillende scenario's mogelijk als je gaat samenwonen. Kopen jullie samen een woning, trekt de een in bij de ander of koopt een van jullie zich in bij de ander?
Samen een woning kopen
Koop je samen een woning, dan word je samen eigenaar. Meestal worden beide partners voor de helft eigenaar en moeten jullie allebei de helft betalen. Je bent hierbij allebei aansprakelijk voor de volledige hypotheek.
Wanneer de één meer inlegt dan de ander
Legt de één meer geld in bij de koop van de woning dan de ander, bijvoorbeeld door overwaarde van een vorige woning, laat dit dan vastleggen in een samenlevingscontract. Je kunt bijvoorbeeld afspreken dat het bedrag dat de één meer heeft ingelegd bij het einde van de relatie naar diegene gaat. Het bedrag dat daarna over is, verdelen jullie onderling.
Uit elkaar
Gaan jullie uit elkaar na de koop van een huis, dan ontvangen jullie bij verkoop allebei de helft van de woningwaarde. Wanneer één van beide in de woning blijft wonen, moet de ene partner de andere partner betalen en daarmee het aandeel van de partner ‘overkopen’. De hypotheek moet worden afgelost uit de verkoopopbrengst of worden overgenomen door de partner die het huis overneemt.
Overlijden
Komt één van de partners te overlijden, dan gaat het gedeelte van de overlijdende partner naar haar/zijn erfgenamen. Als ongehuwd samenwonenden ben je niet elkaars wettelijke erfgenaam. Wil je elkaar benoemen tot erfgenaam, dan moeten jullie ieder een testament maken bij de notaris. Je kunt in het samenlevingscontract wel afspreken dat de gemeenschappelijke eigendommen naar de langstlevende partner gaan. Dat doe je in een verblijvingsbeding.
Intrekken bij partner met eigen huis
Als je intrekt bij je partner die al een eigen woning heeft, dan word je geen mede-eigenaar, tenzij je iets regelt. Ook niet als je meebetaalt aan de hypotheek. Je partner blijft eigenaar van de woning en is verplicht om de schulden en kosten te voldoen.
Investeren in de woning van je partner
Als je geld investeert in de woning van je partner, dan is het verstandig dit vast te laten leggen. Denk bijvoorbeeld aan een erfenis die je gebruikt om een verbouwing te financieren. Eindigt de relatie of wordt de woning verkocht, dan heb jij recht op het ingelegde deel. Leg je dit niet vast, dan wordt het ingewikkeld om dit bedrag later nog terug te vorderen. Sluit je een hypotheek af voor de investering, dan verlangt de geldverstrekker meestal dat de hypotheek op twee namen staat. Ondanks dat de woning niet van jou is, ben je wel aansprakelijk voor de schuld.
Uit elkaar
Gaan jullie uit elkaar, dan moet de partner die geen eigenaar is de woning verlaten. Bij een gezamenlijke hypotheek zal de geldverstrekker eerst toetsen of degene die in het huis blijft wonen genoeg inkomen heeft om de lasten te dragen voordat de hypotheek weer op één naam wordt gezet.
Overlijden
Mocht je partner overlijden, dan gaat de woning naar de erfgenamen van je partner. Jij bent niet wettelijk de erfgenaam, tenzij jullie dit hebben vastgelegd in een testament. Er is wel een bescherming opgenomen in de wet: je hebt nog 6 maanden het recht om in de woning te blijven wonen en de inboedel te gebruiken.
Inkopen bij partner met eigen huis
Trek je bij je partner in en willen jullie dat het huis van jullie beide wordt? Dan kan je partner de onverdeelde helft van de eigendom van de woning aan jou overdragen via een eigendomsoverdracht bij de notaris. Je betaalt hiervoor 2% overdrachtsbelasting. Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud en is dit je eerste koophuis met een waarde onder de €510.000 (€525.000 in 2025)? Dan kun je gebruik maken van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting en hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Meestal wordt het bedrag van inkopen gebruikt voor een aflossing op de hypotheek. Hiervoor is vaak een financiering nodig.
Aflossen is ook fiscaal verstandig omdat de gezamenlijke eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan die was voor de overdracht. Maak op tijd een afspraak met een hypotheekadviseur om te bekijken welke mogelijkheden je hebt. De adviseur kijkt ook naar je hypotheekverleden om te bepalen welke regels voor renteaftrek van toepassing zijn en hoe lang je daarop nog recht hebt.
Wil je de woning liever niet overdragen via een eigendomsoverdracht bij de notaris, dan kun je er ook voor kiezen om onderling afspraken te maken. Zo kun je in jullie samenlevingscontract laten vastleggen dat bij het beëindigen van jullie relatie de waarde van de woning wordt verrekend alsof de woning gemeenschappelijk is. Let op: dit is een onderlinge afspraak. Je wordt hiermee niet mede-eigenaar van de woning.
Samenlevingscontract
Omdat er wettelijk niets geregeld is voor samenwoners, moet je eventuele afspraken zelf vastleggen in een samenlevingscontract. Bij een samenlevingscontract heb je wel minder wettelijke rechten bij overlijden of uit elkaar gaan dan bij een geregistreerd partnerschap of trouwen. Het voordeel van een samenlevingscontract is dat bij het beëindigen van de relatie, de overeenkomst gemakkelijk en kosteloos ontbonden kan worden.
Willen jullie de zaken goed regelen met duidelijke afspraken, sluit dan een samenlevingscontract af met daarnaast testamenten. In het samenlevingscontract kun je namelijk niets vastleggen over je nalatenschap. Je kunt alleen afspreken dat de eigendommen van jullie samen naar de langstlevende partner gaan. Met zo'n verblijvingsbeding kun je ook elkaars aandeel in de eigen woning bij overlijden aan elkaar toedelen. Hierdoor kun je niet door de erfgenamen van je partner uit jullie woning worden gezet. Je nalatenschap regel je via een testament dat persoonlijk is opgesteld. Beide partners maken dus een eigen testament waarin hun erfgenamen staan.
Rol van de notaris
Voor het opstellen van een samenlevingscontract met eventuele testamenten ga je naar de notaris toe. De notaris stelt een notarieel samenlevingscontract op met al jullie afspraken. Daar zetten jullie beiden je handtekening onder. De notaris bewaart vervolgens jullie samenlevingsovereenkomst. Jullie krijgen een officiële kopie van deze akte. Een notarieel samenlevingscontract voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst voor fiscaal partnerschap en ook aan de eisen die pensioenfondsen stellen. Het partnerpensioen moet je nog wel zelf aanvragen bij het pensioenfonds.
Overeenkomst aanpassen of beëindigen
Willen jullie tussentijds de samenlevingsovereenkomst wijzigen, dan kan je dit op elk gewenst moment doen bij de notaris. Hiervoor worden vaak wel kosten in rekening gebracht.
De samenlevingsovereenkomst beëindigen is heel eenvoudig. Je hoeft daarvoor niet naar de notaris en ook geen rechtelijke procedure te doorlopen. In de overeenkomst spreken jullie af wanneer de overeenkomst eindigt. Redenen kunnen zijn: trouwen, overlijden, opzegging. Ook als jullie niet meer op hetzelfde adres ingeschreven staan kan dat een reden zijn voor het beëindigen van het contract.
Wil je de overeenkomst ontbinden? Kijk dan in het samenlevingscontract hoe je dat kunt doen. Vaak is daarin opgenomen dat je de overeenkomst kunt opzeggen door het sturen van een aangetekende brief. Vaak is er een opzegtermijn van een maand overeengekomen. Je kunt de notaris een kopie van deze brief sturen.
Fiscaal partnerschap
Woon je samen, heb je samen een eigen woning en ben je op hetzelfde adres ingeschreven in de basisregistratie personen? Dan ben je voor de Belastingdienst verplicht elkaars fiscaal partner. Ook als je op hetzelfde adres samenwoont en je partner voor de pensioenregeling (nabestaandenpensioen) is aangemeld, ben je fiscaal partner van elkaar. Ben je getrouwd of geregistreerd partner, dan ben je ook verplicht elkaars fiscale partner.
Inkomstenbelasting en fiscaal partnerschapRegel je testament
Bij samenwonen is het verstandig dat beide partners, naast een samenlevingscontract, een testament opstellen. De testamentadviseurs van Vereniging Eigen Huis helpen u uw (levens)testament op te stellen of aan te passen.
Plan een afspraakStel een samenlevingscontract op
Wil je een notarieel samenlevingscontract laten opstellen? Als lid van Vereniging Eigen Huis kun je met korting een notaris regelen via de Nationale Notaris.
Nationale NotarisTrouwen en een koopwoning
Hebben jullie trouwplannen? Lees wat er verandert qua eigendom, fiscale regels en wettelijke rechten. Kiezen jullie voor beperkte gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden? En wat zijn de fiscale gevolgen van trouwen?
Dit moet je weten