Kennisbank

Er wordt gebouwd in de omgeving, waardoor mijn woning minder waard wordt. Kan ik een vergoeding krijgen?

Je kunt de waardevermindering soms gedeeltelijk vergoed krijgen. Is de schade een gevolg van een besluit voor een planologische verandering dat vóór 1 januari 2024 is genomen, dan gelden de regels over planschade. Is de schade een gevolg van een besluit dat na 1 januari 2024 genomen is dan heb je te maken met de regels van nadeelcompensatie.

Planschade vóór 1 januari 2024
Planschade is schade die wordt veroorzaakt door wijziging van het planologisch regime, bijvoorbeeld een wijziging van het bestemmingsplan en bij een vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Of er sprake is van planschade moet blijken uit een vergelijking van (de maximale mogelijkheden van) het oude en nieuwe planologische regime.

Planschade komt niet altijd voor vergoeding in aanmerking. Je krijgt bijvoorbeeld geen vergoeding als de planologische verandering voor jou voorzienbaar was. Dit is bijvoorbeeld het geval als het nieuwe bestemmingsplan dat de bouw mogelijk heeft gemaakt, al in de maak was toen je de woning kocht.

Planschade komt ook niet voor vergoeding in aanmerking als de planologische verandering is aan te merken als ‘normaal maatschappelijk risico’. Dit ‘eigen risico’ is bij wijzigingen in de omgeving minimaal 2 % van de waarde van de woning, maar de rechter kan onder omstandigheden het eigen risico hoger vaststellen op bijvoorbeeld 5 % van de waarde van de woning. Gaat het om planschade door wijziging van het planologisch regime van je eigen perceel, dan geldt het eigen risico van minimaal 2 % niet. 

Vanaf 1 januari 2024 geldt nadeelcompensatie
Vanaf 1 januari 2024 kan je in aanmerking komen voor nadeelcompensatie als door een overheidsbesluit waardevermindering van je woning optreedt. Gaat het om veranderingen in de omgeving, dan is niet vaak meer de planologische verandering het moment waarop schade wordt geleden, maar het moment waarop daadwerkelijk gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden die het omgevingsplan biedt. Vaak is dat het moment waarop een omgevingsvergunning wordt verleend, bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor de bouw (omgevingsplanactiviteit) van een nieuw gebouw. De waardevermindering moet blijken uit een vergelijking tussen de feitelijke situatie vlak voor de verlening van de vergunning en de vergunde situatie na verlening. 

Je komt niet voor vergoeding in aanmerking voor zover de verandering is aan te merken als 'normaal maatschappelijk risico'. Dit 'eigen risico' is bij wijziging in de omgeving vastgesteld op 4 % van de waarde van je woning. Gaat het om waardedaling door beperking in het omgevingsplan van de mogelijkheden op je eigen perceel, dan geldt wel een eigen risico maar die is niet vastgesteld op 4 % van de waarde van je woning.  

Aandachtspunten

• De gemeente mag voor de behandeling van de aanvraag maximaal € 500 leges in rekening brengen. Dit bedrag krijg je terug als jouw aanvraag geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen.
• Je moet een verzoek om vergoeding van planschade indienen binnen vijf jaar nadat de planologische wijziging onherroepelijk is geworden. Daarna is de vordering verjaard.
• Een verzoek om nadeelcompensatie moet zijn ingediend binnen 5 jaren nadat je bekend bent geworden met de schade.