Kennisbank
Heb ik bij snelle doorverkoop recht op vermindering van overdrachtsbelasting?
Wanneer een bestaande woning binnen 6 maanden na de overdracht weer van eigenaar wisselt, hoeft de koper in een aantal gevallen geen of minder overdrachtsbelasting te betalen. Als het aankoopbedrag dat de koper betaalt hoger is dan wat de verkoper er bij zijn aankoop voor betaalde, dan betaalt de koper overdrachtsbelasting over het verschil in verkoopprijs. Is de koper een belegger, dan krijgt hij een vermindering van de belasting die bij de eerste koop is betaald. Of je recht hebt op vermindering van de overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning, hangt af of deze al opgeleverd is of nog in aanbouw.
Bestaande woning
Onderstaande voorbeelden illustreren de werking van de doorverkoopvrijstelling. Sinds 2021 wordt de doorverkoopvrijstelling aanzienlijk minder vaak door particulieren toegepast. Zij moeten namelijk verklaren dat zij de woning duurzaam als eigen woning gaan bewonen. Het binnen 6 maanden weer verkopen van de woning zal daar meestal mee in strijd zijn. Dit kan tot gevolg hebben dat de Belastingdienst het verschil tussen 2% en 10,4% gaat naheffen. Dit zal echter niet het geval zijn wanneer de woning moet worden verkocht vanwege onvoorziene omstandigheden als een scheiding, overlijden, een nieuwe baan op afstand of emigratie. Die onvoorziene omstandigheden kunnen zich zowel voordoen in de periode tussen het moment van verkoop en overdracht als na de overdracht. Recent is in een uitspraak van de rechtbank aangegeven dat het vinden van een betere woning (droomwoning) geen onvoorziene omstandigheid is.
Is de koper een belegger, en de verkoper een particulier die 2% belasting heeft betaald (of de vrijstelling voor starters heeft toegepast) dan zal de doorverkoop voor de belegger minder aantrekkelijk zijn. Een belegger krijgt namelijk niet een vermindering van de koopprijs van de eerste verkoop, maar kan slechts de destijds verschuldigde belasting aftrekken. En aangezien een belegger zelf 10,4% belasting moet betalen over zijn koopprijs, is de vermindering van 2% belasting die de verkoper betaalde ongunstiger dan verrekening van de eerdere koopprijs.
Onderstaand een paar voorbeelden die aangeven hoe het zit met de overdrachtsbelasting wanneer een bestaande woning binnen 6 maanden weer van eigenaar wisselt:
Voorbeeld 1: woning wordt doorverkocht voor dezelfde prijs
Els koopt een huis voor € 300.000. Hierover betaalt ze 2 % overdrachtsbelasting, dus € 6.000. Ze krijgt onverwachts een baan aan de andere kant van het land en verkoopt daarom haar huis snel door aan Martijn voor € 300.000. Martijn gaat de woning als hoofdverblijf bewonen en verklaart dit bij de notaris. Binnen 6 maanden nadat Els eigenaar is geworden, is de overdracht van haar woning bij de notaris. Martijn hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel moet hij bij de notaris verklaren dat hij de woning duurzaam als hoofdverblijf gaat bewonen.
Voorbeeld 2: woning wordt doorverkocht voor een hogere prijs
Els uit voorbeeld 1 koopt het huis voor € 300.000 en onder dezelfde omstandigheden verkoopt zij het door aan Martijn, maar nu voor € 350.000. Binnen 6 maanden is de overdracht van haar woning bij de notaris. Martijn betaalt overdrachtsbelasting over het verschil. Hij betaalt dus 2 % over € 50.000 (€ 350.000 - € 300.000) = € 1.000. Hij verklaart bij de notaris dat hij de woning duurzaam als hoofdverblijf gaat bewonen.
Vaak spreken koper en verkoper in de koopovereenkomst af dat de koper de niet-betaalde overdrachtsbelasting aan de verkoper betaalt. Dit bedrag maakt dan onderdeel uit van de verkoopprijs.
Voorbeeld 3: woning wordt doorverkocht voor dezelfde prijs en de niet-betaalde overdrachtsbelasting wordt vergoed aan de verkoper
Els uit voorbeeld 1 koopt een huis voor € 300.000. Zij betaalt hierover 2 % overdrachtsbelasting (€ 6.000). Ze verkoopt het vervolgens onder dezelfde omstandigheden weer snel aan Martijn voor € 300.000. Binnen 6 maanden is de overdracht van haar woning bij de notaris. Martijn hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel moet hij bij de notaris verklaren dat hij de woning duurzaam als hoofdverblijf gaat bewonen. Het voordeel van het niet betalen van overdrachtsbelasting betaalt hij terug aan Els. De Belastingdienst ziet dit als deel van de koopprijs. Martijn moet daarom overdrachtsbelasting betalen over het bedrag dat hij betaalt aan Els. Hij betaalt dus 2 % over € 6.000 = € 120. Als Martijn en Els in de koopovereenkomst hebben afgesproken dat Martijn de niet-betaalde overdrachtsbelasting betaalt dan komt het neer op een bedrag van € 6.000 - € 120 = € 5.880.
Voorbeeld 4: woning wordt doorverkocht voor een hogere prijs en in de overeenkomst is niets bepaald over de belastingvermindering of er is bepaald dat het voordeel niet naar de verkoper gaat
Els uit voorbeeld 1 koopt een woning voor € 300.000. Ze verkoopt het vervolgens weer snel aan Martijn voor € 325.000. Binnen 6 maanden is de overdracht van haar woning bij de notaris. Omdat in de overeenkomst niets is bepaald over de vermindering van de overdrachtsbelasting, is het voordeel voor Martijn. Martijn betaalt nu overdrachtsbelasting over de koopprijs, maar mag daar de overdrachtsbelasting die door Els is betaald vanaf trekken. Hij betaalt dus 2% van € 325.000 = € 6.500 en trekt daar € 6.000 vanaf. Hij betaalt per saldo dus € 500.
Voorbeeld 5: woning wordt doorverkocht voor een hogere prijs en in de overeenkomst is bepaald dat het voordeel van de belastingvermindering toekomt aan de verkoper
Els uit voorbeeld 1 koopt een woning voor € 300.000. Ze verkoopt het vervolgens weer snel aan Martijn voor € 325.000. Binnen 6 maanden is de overdracht van haar woning bij de notaris. Martijn verklaart bij de notaris de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. In de overeenkomst is bepaald dat het voordeel van de vermindering van de overdrachtsbelasting toekomt aan de verkoper. Het voordeel voor Martijn is 2 % van € 300.000. Dat komt neer op € 6.000. Dit voordeel wordt door de Belastingdienst gezien als onderdeel van de koopprijs van € 325.000 en wordt erbij opgeteld. De koopprijs wordt dan € 331.000. Martijn moet hierover (€ 6.620 - € 6.000) aan overdrachtsbelasting via de notaris betalen aan de Belastingdienst.
Als Els en Martijn in de koopovereenkomst hebben afgesproken dat Martijn de niet-betaalde overdrachtsbelasting betaalt, dan kunnen ze ook de afspraak maken dat Martijn de overdrachtsbelasting af kan trekken van het bedrag dat hij aan Els betaalt. Hij betaalt dan € 6.000 - € 120 = € 5.880 aan Els.
Nieuwbouwwoning
Nieuwbouwwoning is opgeleverd
Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, betaal je de woning niet in een keer, maar in termijnen. Bij de overdracht bij de notaris koop je eerst de grond en eventueel wat al gebouwd is. Naarmate de bouw vordert, betaal je steeds een volgende bouwtermijn. Bij doorverkoop van de nieuwbouwwoning kan de doorverkoopvrijstelling gelden als binnen 6 maanden na de overdracht de woning weer van eigenaar wisselt. De vraag is nu vanaf welk moment de 6 maanden termijn ingaat.
Volgens de Hoge Raad moet de levering van de grond en de oplevering van de woning gezien worden als één levering. Wisselt de woning dus binnen 6 maanden na de oplevering van eigenaar, dan wordt de volledige koopprijs (exlusief btw) van de woning afgetrokken van de koopprijs bij de tweede levering. De levering van de grond en de oplevering van de woning moet wel gebeuren door dezelfde (rechts-)persoon.
Voorbeeld
De aannemer sluit met Peter een koop- aannemingsovereenkomst. De aannemer draagt aan Peter een perceel grond over voor € 100.000 (exclusief btw). Behalve de prijs van de grond bestaat de koopprijs uit 7 bouwtermijnen van € 20.000 (exclusief btw). De totale koopprijs exclusief btw bedraagt dan € 240.000. Peter verkoopt de woning wordt binnen 6 maanden na oplevering door voor € 290.400 aan Elsa die verklaart de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. In deze situatie moet overdrachtsbelasting betaald worden over € 50.400 (€ 290.400 - € 240.000) = € 1.008.
Grond en woning door verschillende partijen geleverd
Wanneer de grond door partij A wordt geleverd en de woning door partij B, en A en B zijn niet met elkaar verbonden, dan gaat bovenstaande regeling niet op. Er is dan sprake van twee aparte rechtshandelingen. In dat geval kun je de levering van grond en de oplevering van de woning dus niet zien als één levering. Dat betekent dat als de grond langer dan 6 maanden geleden is geleverd, de overdrachtsbelasting of btw niet meer kan worden verrekend bij verkoop.Voor de btw op de bouwkosten geldt dat wordt aangesloten bij de oplevering. Is de woning dus korter dan 6 maanden geleden opgeleverd, dan wordt de overdrachtsprijs verminderd met de bouwkosten excl. btw.
Voorbeeld
Peter koopt op 1 februari een stuk landbouwgrond van een boer. Deze grond ondergaat een bestemmingswijziging zodat Peter daarop een woning kan bouwen. Peter laat de woning bouwen door een aannemer. Deze gaat al op 1 maart aan de slag. De woning wordt 1 mei van het volgende jaar opgeleverd. De levering van de grond en de oplevering van de woning liggen dus meer dan 6 maanden uit elkaar. Omdat de grond door een ander is geleverd dan degene die de woning heeft gebouwd, is hier de doorverkoopvrijstelling niet van toepassing. De levering van de grond en de oplevering van de woning worden namelijk niet als één geheel gezien.
Nieuwbouwwoning in aanbouw
Als een nieuwbouwwoning nog in aanbouw is, en wordt doorverkocht, ontstaat het probleem dat de woning nog niet is opgeleverd. Er is dan wel al btw berekend over de grond en de bouwtermijnen. In een besluit heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven dat als een nieuwbouwwoning wordt doorverkocht, alle bouwtermijnen meetellen voor de uitvoering van de vermindering van overdrachtsbelasting, ook als bouwtermijnen langer dan 6 maanden voor de overdracht zijn betaald. Als de grond langer dan 6 maanden voor de overdracht is geleverd, valt de grond niet onder de vrijstelling.
Voorbeeld
De aannemer sluit met Peter een koop- aannemingsovereenkomst. De aannemer draagt aan Peter een perceel grond over voor €100.000 (exclusief btw). Behalve de prijs van de grond bestaat de koopprijs uit 7 bouwtermijnen van € 20.000 (exclusief btw). De woning wordt na de betaling van de 5e bouwtermijn doorverkocht. De levering van de grond is dan langer dan 6 maanden geleden.
In dit geval moet de verkoper overdrachtsbelasting of btw betalen voor de grond. De grond kost € 100.000 (exclusief btw). De 5 bouwtermijnen van elk € 20.000 vallen onder de vrijstelling, ook als er al termijnen langer dan 6 maanden geleden zijn betaald. De levering van de grond en het bouwen van de woning moet bestemd zijn voor dezelfde (rechts-)persoon.
Aandachtspunten
- Wordt een deel van de woning doorverkocht? Draag je bijvoorbeeld de helft over aan de partner? Dan zal de doorverkoopvrijstelling alleen op het overgedragen gedeelte van toepassing zijn. In dit geval voor de helft.
Hoe nu verder
- Raadpleeg een fiscaal adviseur, notaris of de belastingdienst om te beoordelen of je recht hebt op vermindering van de overdrachtsbelasting.