Woningmarkt: overwaarde stijgt, starters in de knel
De druk op de woningmarkt blijft. Het derde kwartaal van 2024 laat zowel positieve als zorgelijke trends zien, vooral voor starters. Een grote groep huishoudens kampt met betaalbaarheidsproblemen en een woningaanbod dat niet aansluit bij hun wensen. Omdat de prijzen blijven stijgen, hebben veel huiseigenaren aanzienlijke overwaarde op hun woning. Voor starters is de drempel om in te stappen echter hoger dan ooit. Toch is ook bij deze groep het aantal transacties toegenomen.
Volgens nieuwe cijfers van Calcasa is de gemiddelde overwaarde van koopwoningen sinds de laatste verkoop gestegen tot €220.600, een kwart meer dan twee jaar geleden. Huizenbezitters die willen doorstromen profiteren van deze waardestijging, maar voor starters wordt het steeds moeilijker om een eigen woning te kopen.
Starters actiever, maar betaalbaarheid blijft uitdaging
Hoewel meer jongere huishoudens (tot 35 jaar) een woning wisten te kopen (ruim 3.000 extra transacties onder kopers tot 35 jaar in Q3 2024), ligt dat vooral aan de verbeterde leencapaciteit door dalende hypotheekrentes en loonstijgingen. Toch blijft in twee derde van de gemeenten minder dan de helft van de woningen onder de betaalbaarheidsgrens van €390.000, blijkt uit cijfers van het Kadaster.
In het derde kwartaal registreerde het Kadaster ruim 54.000 woningtransacties, een toename van 15,3% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Vooral in stedelijke gebieden zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht steeg het aantal transacties met maar liefst 24%. Over heel 2024 zijn inmiddels 146.500 woningen verkocht, een stijging van 11,1% vergeleken met dezelfde periode in 2023. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg in het derde kwartaal €463.000, wat een stijging betekent van 10,9% op jaarbasis.
Beknelde huishoudens
Een recent rapport van het Centraal Planbureau (CPB) wijst uit dat veel huishoudens met een middeninkomen vastzitten in een dure, slecht passende woning. Deze groep, met een bruto inkomen tussen €30.000 en €110.000, kan vaak niet terecht in sociale huur en vindt weinig geschikte koopwoningen. Vooral huurders in deze categorie betalen relatief veel voor kleine woningen.
Volgens het CPB is het juist voor deze groep belangrijk dat er zoveel mogelijk woningen worden gebouwd. Welk type woning (klein of groot) gebouwd wordt, is minder van belang. Op plekken waar bouwgrond schaars is, verdienen kleinere woningen de voorkeur. Bij ruimere beschikbaarheid van grond kunnen grotere woningen bijdragen aan doorstroming. De beschikbaarheid van bouwgrond hangt sterk af van politieke keuzes. Het CPB benadrukt dat een mix van grotere woningen, die doorstroming bevorderen, en kleinere woningen, die direct beschikbaar zijn voor starters en middeninkomens, het meest effectief is. In stedelijke gebieden, waar bouwgrond schaars is, zijn compacte woningen logischer. In landelijke gebieden kan meer ruimte worden geboden aan gezinswoningen.
Bouw ambitieus en evenwichtig
“De situatie op de woningmarkt vraagt om actie,” zegt Simon Vrijsen, belangenbehartiger woningmarkt van Vereniging Eigen Huis. “Er is behoefte aan betaalbare woningen voor starters en aan passende woningen voor gezinnen en middeninkomens. Wij zetten bij de Woontop in op concrete maatregelen die de bouw van meer woningen mogelijk maakt, in het belang van de woningzoekenden die zo hard op zoek zijn naar een passende woning. Dat belang mogen we niet uit het oog verliezen.”
Standpunten Woningmarkt Vereniging Eigen Huis
- Twee derde van alle nieuwbouw moet betaalbaar zijn
Wij pleiten voor meer betaalbare woningen, ook ruim onder de betaalbaarheidsgrens van €390.000. Daarvoor moet ook genoeg nieuwe bouwgrond beschikbaar voor worden gesteld.
- Passende woningen voor verschillende doelgroepen
De bouw van betaalbare woningen mag niet ten koste gaan van woonkwaliteit. Er zijn gevarieerde woningen nodig die passen bij verschillende levensfases, van gezinswoningen tot seniorenhuisvesting. Gemeenten moeten in het maken van bouwplannen goed kijken naar de lokale woonbehoefte.
- Verruiming van regelgeving voor meer woonmogelijkheden
Er is versoepeling nodig van regels rond woningsplitsing, transformatie van gebouwen en optoppen. Hierdoor is het mogelijk om bestaande panden slim te benutten en meer woonruimte te creëren.
