Grote prijsverschillen nieuwbouwvergunningen vragen om regulering
Gemeenten die hoge bouwleges rekenen dragen daarmee bij aan de hoge nieuwbouwprijzen. De nadruk moet juist liggen op kostenbeperking om betaalbare woningen te kunnen bouwen, vindt Vereniging Eigen Huis. De vereniging vraagt om kaders voor de berekening van bouwleges. Nu stellen gemeenten op hun eigen wijze de tarieven vast, met vele duizenden euro's verschil.
De kosten die kopers betalen voor de bouwvergunning van hun nieuwbouwwoning verschillen sterk per gemeente. Waar de ene gemeente hiervoor slechts enkele honderden euro's berekent, moeten in een andere gemeente bedragen tot wel €9.000 worden betaald. “Gemeenten die vele duizenden euro's per woning in rekening brengen moeten zich realiseren dat zij daarmee bijdragen aan nog hogere nieuwbouwprijzen, terwijl de nadruk juist moet liggen op betaalbare nieuwe woningen” zegt Cindy Kremer, directeur van Vereniging Eigen Huis.
Kremer: “De bouwleges moeten worden beperkt tot een redelijke kostenvergoeding en hier lijken gemeenten het houvast kwijt te zijn. Dat komt ook door de invoering van de Wet kwaliteitsborging dit jaar”. De vereniging doet een beroep op minister Uitermark en de VNG om kaders te stellen voor de kostenberekening van de bouwleges.
Prijsverschillen: tarieven schieten alle kanten op
Gemiddeld betaalt een koper €2.285 aan gemeentelijke leges voor een tussenwoning. In 110 gemeenten daalden de leges dit jaar met 50% of meer, in 71 gemeenten met 90% en in Venray zelfs met 99%. In 21 gemeenten stegen de leges, met Beek en Tytsjerksteradiel als uitschieters (+84% en +74%). Wormerland rekent de hoogste bouwleges (€9.000), terwijl Nieuwegein geen kosten in rekening brengt. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis.
Invoering Wet kwaliteitsborging
Oud-minister Hugo de Jonge verwachtte 30% lagere bouwleges door de Wet kwaliteitsborging per 1 januari 2024. Gemeenten doen vanaf die datum voor nieuwe bouwvergunningen van grondgebonden woningen alleen een ruimtelijke toets en houden geen toezicht meer op de bouwkwaliteit; dit wordt gedaan door externe kwaliteitsborgers. De kosten hiervan worden door de kwaliteitsborgers separaat doorberekend vanaf de bouwstart. De daling van gemeentelijke leges zou de extra kosten van extern toezicht moeten compenseren. Omdat er nog weinig vergunningaanvragen zijn gedaan onder de nieuwe wet zijn hier nog geen ervaringen mee.
Regulering legesberekening nodig
Gemeenten berekenen leges voor vergunningverlening en andere diensten. Sommige streven daarbij naar 100% kostendekkende tarieven. Aan leges mag niet worden verdiend, maar gemeenten bepalen zelf op welke wijze zij de bouwleges verdelen over de bouwactiviteit en de omgevingsplantoets. Naast een percentage van de bouwsom komen ook standaardtarieven en vaste bedragen voor. Hierdoor zijn de bouwleges nauwelijks vergelijkbaar. Vereniging Eigen Huis vraagt de minister daarom om de wijze van bouwlegesberekening te reguleren.
Over het onderzoek
Vereniging Eigen Huis onderzoekt jaarlijks de bouwleges bij alle 342 Nederlandse gemeenten. In 2024 zijn de leges voor tien aaneengesloten eengezinswoningen berekend op basis van een bouwsom van €163.000 per woning en voor vrijstaande woningen op €190.000 (beiden exclusief de bouwgrondkosten). Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van de gemeentelijke legesverordeningen. De resultaten zijn vooraf aan de gemeenten voorgelegd maar niet alle gemeenten hebben gereageerd. Bij opvallende afwijkingen ten opzichte van voorgaande jaren is nader onderzoek gedaan. Daaruit bleek dat veel gemeenten nog zoekende zijn hoe de nieuwe Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging moeten worden verwerkt in de legestarieven.
Bouwleges, de omgevingsvergunning voor bouwen en verbouwen, zijn de kosten die de gemeente rekent voor het in behandeling nemen van een omgevingsvergunning voor de bouw van een woning. De leges worden berekend over de bouwsom en in enkele gemeenten op basis van de oppervlakte van de woning. De bouwsom is de optelsom van de totale kosten van het bouwen, zoals de materiaal- en materieelkosten en de arbeidskosten. Alle kosten zijn exclusief omzetbelasting. De vermelde legesbedragen zijn exclusief welstand en zonder kosten voor een afwijking van het bestemmingsplan en betreffen alleen de kosten die een gemeente rekent voor een binnenplanse bouwactiviteit.
Alles wat je moet weten over nieuwbouw