Nadeelcompensatie
Stel er wordt in je buurt gebouwd waardoor je uitzicht verdwijnt. Je huis wordt dan minder waard. Soms kun je hiervoor een vergoeding krijgen van overheid. Vanaf 1 januari 2024 gelden hiervoor nieuwe regels.
Wat is nadeelcompensatie?
De Omgevingswet stelt vanaf 1 januari 2024 nieuwe regels voor de zogenoemde nadeelcompensatie. Voor schade die het gevolg is van besluiten genomen vóór 1 januari 2024 geldt de oude regeling; de planschaderegeling.
Nadeelcompensatie is een vergoeding voor schade die iemand lijdt door rechtmatig overheidshandelen, bijvoorbeeld schade door verlening van een vergunning om tegenover uw woning een hoog appartementencomplex te bouwen. Om voor vergoeding in aanmerking te komen moet er aan verschillende voorwaarden zijn voldaan.
Eigen risico
Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking. Eén van de voorwaarden voor vergoeding is, dat de schade hoger moet zijn dan het zogenoemde ‘normaal maatschappelijk risico’. Schade die het gevolg is van veranderingen die normaal te verwachten zijn komt niet voor vergoeding in aanmerking. Er is dus sprake van een zeker eigen risico. Gaat het om schade door overheidsoptreden bij jou in de buurt, dan geldt een vast eigen risico van 4% van de waarde van je woning. Gaat het om inperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op uw perceel, dan geldt er geen vast eigen risico, maar is de hoogte van het eigen risico afhankelijk van de situatie.
Hoe vraag je nadeelcompensatie aan?
Je vraagt nadeelcompensatie meestal aan bij de gemeente. Dit moet schriftelijk. Gemeenten hebben hiervoor vaak een standaardformulier beschikbaar waarvan je gebruik kunt maken. In de aanvraag geef je onder andere aan waardoor je schade hebt geleden. Hou er rekening mee dat voor de aanvraag een verjaringstermijn van 5 jaren geldt nadat je bekend bent geworden met de schade (vaak zal dit de publicatie van de vergunningverlening zijn) en dat de gemeente maximaal € 500 leges in rekening mag brengen voor de behandeling van de aanvraag.
Bezwaar maken
Als de gemeente jouw verzoek afwijst of naar jouw mening onvoldoende schadevergoeding toekent, dan heb je zes weken de tijd om bezwaar te maken. Je doet dit door een bezwaarschrift in te dienen bij de gemeente. Als ook dit wordt afgewezen, kun je in beroep bij de rechtbank, sector bestuursrecht. Ook hier geldt dat je binnen zes weken moet reageren. De laatste stap is hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Planschade
Voor schade die het gevolg is van besluiten genomen vóór 1 januari 2024 geldt de oude regeling; de zogenoemde planschaderegeling. Bij planschade wordt de wijziging van het planologisch regime als schadeoorzaak gezien, bijvoorbeeld een wijziging van het bestemmingsplan. Bij planschade wordt de schade berekend door een vergelijking van (de maximale mogelijkheden van) het oude en nieuwe planologische regime. Bij planschade is het eigen risico bij wijzigingen in de omgeving minimaal 2 % van de waarde van de woning, maar de rechter kan onder omstandigheden het eigen risico hoger vaststellen op bijvoorbeeld 5 % van de waarde van de woning. Gaat het om planschade door wijziging van het planologisch regime van je eigen perceel, dan geldt het eigen risico van minimaal 2 % niet.