Erfpacht - wat het is en hoe het werkt

Erfpacht betekent dat de grond onder hun woning eigendom is van een ander. De huiseigenaar pacht dan de grond die onder het huis ligt en mag deze gebruiken. Dat heet erfpachtrecht. Als een huiseigenaar de woning verkoopt, verkoopt hij of zij dit erfpachtrecht mee. Vaak is er sprake van erfpacht van gemeentegrond, maar het kan  ook om particuliere erfpacht gaan. De eigenaar van de grond is dan een particulier of bedrijf. Erfpacht komt met name voor in de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Groningen, Haarlem, Leiden en Schiedam.

Erfpachtcanon

De erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond een vergoeding, de erfpachtcanon. Daarvoor mag de huiseigenaar het stuk grond en de daarop staande woning gebruiken alsof hij eigenaar is. Er kan sprake zijn van gemeentelijke erfpacht of particuliere erfpacht. 

Huiseigenaren hebben meestal de keuze om de canon periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) te betalen of voor een bepaalde periode af te kopen, meestal voor 50 jaar. Je betaalt dan het hele bedrag voor die periode (of krijg je korting?). Die canon wordt vaak na een bepaalde periode herzien. Meestal ook na 50 of 75 jaar.

Erfpachtcanon loopt af

Als na afloop van een tijdvak de erfpachtcanon opnieuw wordt vastgesteld, dan kan het zijn dat deze  explosief stijgt. De oorzaak daarvan ligt in de vaak fors gestegen grondwaarde. Om dit soort stijgingen te voorkomen, bieden een aantal gemeenten de mogelijkheid om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen of de grond in eigendom te verwerven. Daarbij hanteren gemeenten uitgangspunten die soms nadelig zijn voor de erfpachter. Zo wordt de grondwaarde vaak hoog vastgesteld en worden verbeteringen aan de woning soms gedeeltelijk aan de waarde van de grond toegerekend in plaats van aan de woning zelf. 

Een aantal gemeenten heeft hun erfpachtsysteem gewijzigd zodat eeuwigdurende afkoop of verwerving in eigendom mogelijk is. In het eerste geval betaal je nooit meer erfpacht of is de canon onafhankelijk van de grondwaarde, in het tweede geval eindigt de erfpacht.

Gemeenten als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht hebben de afgelopen jaren hun systemen omgevormd naar eeuwigdurend afkopen of zijn daar mee bezig.

Gemeentelijke erfpacht

Zowel de gemeente Amsterdam als Utrecht bieden erfpachters de mogelijkheid de erfpacht voor altijd (‘eeuwigdurend') af te kopen.

Erfpacht in Amsterdam

Wie een woning op erfpacht heeft in Amsterdam, kan overstappen op 'eeuwigdurende erfpacht'. Dat betekent dat je niet meer elke 50 of 75 jaar te maken krijgt met een forse canonverhoging omdat de grond in waarde is gestegen. 

De erfpacht afkopen kan op 3 manieren:

• Direct en voor altijd. Je betaalt dan een afkoopsom, gebaseerd op de WOZ-waarde en de buurtstraatquote. Dit laatste is een percentage van de WOZ-waarde en vertegenwoordigt de waarde van de grond.
• Op termijn voor altijd. Op termijn koop je de erfpacht ineens af. Die erfpacht wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van het jaar voorafgaande aan het jaar dat je aangeeft af te kopen. De afkoopsom wordt dan alleen geïndexeerd met de inflatie.
• Je betaalt een jaarlijkse canon, gebaseerd op de actuele WOZ-waarde op het moment van overstappen. Een stijging van de grondprijzen heeft in deze situatie geen invloed op de canon; de canon stijgt alleen door inflatie.

Tot 8 januari 2020 gold voor erfpachters een relatief gunstige regeling. Stapte je dan over, dan werd de afkoopsom gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning met peildatum 1 januari 2014 of 2015. Je kon kiezen voor het jaar met de laagste WOZ-waarde. Bovendien gold een extra korting op de (afgekochte) canon. Ondanks een oproep van Vereniging Eigen Huis, makelaars en een deel van de gemeenteraad is de termijn voor deze gunstige voorwaarden na 8 januari 2020 aanvankelijk niet verlengd. Een verzoek tot afkoop of het vastklikken van de canon na 2019 werd daardoor duurder. Je kreeg een lagere korting op de afkoopwaarde en moest uitgaan van een latere (en waarschijnlijk hogere) WOZ-waarde. Onder druk van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft de gemeente erfpachters die nog niet van de gunstige regeling gebruik hebben gemaakt in 2023 alsnog 6 maanden de gelegenheid gegeven een verzoek tot afkoop of het vastklikken van de canon in te dienen. Zij konden daarbij dan tot 1 augustus 2023 nog gebruik maken van de gunstige voorwaarden. De erfpachters die het betreft zijn hierover door de gemeente geïnformeerd.

Kies je in plaats van afkopen voor een jaarlijkse canon, dan geldt een canonpercentage van 2,49% van de afkoopsom. Deze wordt verhoogd met de inflatie. Die canon hoeft pas te worden betaald nadat het huidige tijdvak is afgelopen. 

In veel gevallen kan het verstandig zijn om de erfpacht af te kopen of te kiezen voor het in de toekomst vastzetten van de canon. Soms kun je beter je huidige erfpachtcontract uitdienen. Deze keuze is afhankelijk van waar je woont in Amsterdam, hoe lang je huidige contract nog loopt en of je de afkoopsom kunt betalen. Gebruik de rekentool op de website van de gemeente of laat de gevolgen doorrekenen door een financieel adviseur.

Erfpacht in Utrecht

De gemeente Utrecht heeft ook een erfpachtstelsel met voortdurende erfpacht. Meestal is de herzieningstermijn hier 50 jaar. Ook Utrecht bood erfpachters de keuze erfpacht voor altijd af te kopen. Dit kon tussen 1 april 2018 en 1 februari 2019. Utrechtse erfpachters hebben vóór 1 april 2018 per brief een aanbod van de gemeente ontvangen.

Als erfpachter kon je de erfpacht direct in één keer eeuwigdurend afkopen of kiezen voor een jaarlijks vastgestelde canon. Wie de canon betaalt, kan er op een later moment voor kiezen het resterende gedeelte af te kopen. Eerst alvast een deel van de afkoopsom betalen en het restant betalen als canon is ook een mogelijkheid. Deze jaarlijkse canon wordt dan 5% van het resterende deel van de afkoopsom. 

Heb je ervoor gekozen om niets te doen, dan moet je wachten tot het huidige contract afloopt. De erfpacht wordt dan herzien tegen de op dat moment geldende erfpachtvoorwaarden.