Erfpacht - wat het is en hoe het werkt

Erfpachtcanon

De erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond een vergoeding, de erfpachtcanon. Hij mag daarvoor de grond en de daarop staande woning gebruiken alsof hij eigenaar is. Er kan sprake zijn van gemeentelijke erfpacht of particuliere erfpacht. 

Gemeentelijke erfpacht

Zowel de gemeente Amsterdam als Utrecht bieden erfpachters de mogelijkheid de erfpacht voor altijd (‘eeuwigdurend’) af te kopen.

Erfpacht in Amsterdam

Wie een woning op erfpacht heeft in Amsterdam, kan overstappen op 'eeuwigdurende erfpacht'. Dat betekent dat je niet meer elke 50 of 75 jaar te maken krijgt met een forse canonverhoging omdat de grond in waarde is gestegen. 

De erfpacht afkopen kan op 3 manieren:

• Direct en voor altijd. Je betaalt dan een afkoopsom, gebaseerd op de WOZ-waarde en de buurtstraatquote. Dit laatste is een percentage van de WOZ-waarde en vertegenwoordigt de waarde van de grond.
• Op termijn voor altijd. Op termijn koop je de erfpacht ineens af. Die erfpacht wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van het jaar voorafgaande aan het jaar dat je aangeeft af te kopen. De afkoopsom wordt dan alleen geïndexeerd met de inflatie.
• Je betaalt een jaarlijkse canon, gebaseerd op de actuele WOZ-waarde op het moment van overstappen. Een stijging van de grondprijzen heeft in deze situatie geen invloed op de canon; de canon stijgt alleen door inflatie.

Tot 8 januari 2020 gold voor erfpachters een relatief gunstige regeling. Stapte je dan over, dan werd de afkoopsom gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning met peildatum 1 januari 2014 of 2015. Je kon kiezen voor het jaar met de laagste WOZ-waarde. Bovendien gold een extra korting op de (afgekochte) canon. Ondanks een oproep van Vereniging Eigen Huis, makelaars en een deel van de gemeenteraad is de termijn voor deze gunstige voorwaarden na 8 januari 2020 aanvankelijk niet verlengd. Een verzoek tot afkoop of het vastklikken van de canon na 2019 werd daardoor duurder. Je kreeg een lagere korting op de afkoopwaarde en moest uitgaan van een latere (en waarschijnlijk hogere) WOZ-waarde. Onder druk van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft de gemeente erfpachters die nog niet van de gunstige regeling gebruik hebben gemaakt in 2023 alsnog 6 maanden de gelegenheid gegeven een verzoek tot afkoop of het vastklikken van de canon in te dienen. Zij konden daarbij dan tot 1 augustus 2023 nog gebruik maken van de gunstige voorwaarden. De erfpachters die het betreft zijn hierover door de gemeente geïnformeerd.

Kies je in plaats van afkopen voor een jaarlijkse canon, dan geldt een canonpercentage van 2,49% van de afkoopsom. Deze wordt verhoogd met de inflatie. Die canon hoeft pas te worden betaald nadat het huidige tijdvak is afgelopen. 

In veel gevallen kan het verstandig zijn om de erfpacht af te kopen of te kiezen voor het in de toekomst vastzetten van de canon. Soms kun je beter je huidige erfpachtcontract uitdienen. Deze keuze is afhankelijk van waar je woont in Amsterdam, hoe lang je huidige contract nog loopt en of je de afkoopsom kunt betalen. Gebruik de rekentool op de website van de gemeente of laat de gevolgen doorrekenen door een financieel adviseur.

> Meer informatie over de erfpacht in Amsterdam

Erfpacht in Utrecht

De gemeente Utrecht heeft ook een erfpachtstelsel met voortdurende erfpacht. Meestal is de herzieningstermijn hier 50 jaar. Ook Utrecht bood erfpachters de keuze erfpacht voor altijd af te kopen. Dit kon tussen 1 april 2018 en 1 februari 2019. Utrechtse erfpachters hebben vóór 1 april 2018 per brief een aanbod van de gemeente ontvangen.

Als erfpachter kon je de erfpacht direct in één keer eeuwigdurend afkopen of kiezen voor een jaarlijks vastgestelde canon. Wie de canon betaalt, kan er op een later moment voor kiezen het resterende gedeelte af te kopen. Eerst alvast een deel van de afkoopsom betalen en het restant betalen als canon is ook een mogelijkheid. Deze jaarlijkse canon wordt dan 5% van het resterende deel van de afkoopsom. 

Heb je ervoor gekozen om niets te doen, dan moet je wachten tot het huidige contract afloopt. De erfpacht wordt dan herzien tegen de op dat moment geldende erfpachtvoorwaarden. 

Particuliere erfpacht

Naast gemeentelijke erfpacht, die al meer dan een eeuw bestaat, geven steeds meer grondeigenaren grond uit in erfpacht, in plaats van dat de grond wordt verkocht. Het gaat om bijvoorbeeld particuliere vastgoedeigenaren en kerken. Dit wordt particuliere erfpacht genoemd.