Huis met gebreken: hoe verder?

Welke plichten hebben koper en verkoper?

Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het uitgangspunt is dat je - als je eenmaal zelf eigenaar bent - zelf verantwoordelijk bent voor het herstel van gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning goed te kennen. Je hebt als koper namelijk een onderzoeksplicht. De verkoper moet volgens zijn mededelingsplicht alle gebreken die bij hem bekend zijn melden.

Koopovereenkomst

Bij het opstellen van een koopcontract wordt meestal gebruikgemaakt van de model koopovereenkomst. Deze model koopovereenkomst is opgesteld door makelaarsorganisaties NVM, Vastgoedpro en VBO, in samenwerking met Vereniging Eigen Huis. 

In artikel 6.1 van dit contract staat dat de koper alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardt. Artikel 6.3 is hierop een uitzondering. Hierin verklaart de verkoper dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Blijkt er sprake van een gebrek waardoor de woning niet normaal gebruikt kan worden (bijvoorbeeld een rotte dakconstructie)? En was het gebrek voor de eigendomsoverdracht wel aanwezig maar voor de koper niet zichtbaar tijdens de bezichtiging? Dan kan de verkoper aansprakelijk zijn voor dit gebrek. Ook als de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek.

Clausules koopovereenkomst

Door verschillende clausules in de koopovereenkomst kan afbreuk worden gedaan aan de garantie dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Denk aan de volgende clausules:

Ouderdomsclausule

Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Hij beperkt of sluit zijn aansprakelijkheid tegenover de koper uit voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

Niet-zelfbewoningsclausule

De verkoper heeft de woning niet zelf bewoond en weet daardoor niets van eventuele gebreken. Zijn aansprakelijkheid voor gebreken wordt beperkt of uitgesloten.

Asbestclausule

De verkoper beperkt zijn aansprakelijkheid, of sluit zijn aansprakelijkheid uit voor het geval dat er later asbest in de woning aanwezig blijkt te zijn.

In hoeverre de clausules de rechten van de koper beperken, hangt af van de exacte formulering. Deze clausules zijn ten gunste van de verkoper. Ze staan niet standaard in de koopovereenkomst, maar kunnen op verzoek van de verkoper en in overleg met jou zijn toegevoegd aan de koopovereenkomst.

Niet gemeld gebrek

Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, kan de verkoper aansprakelijk zijn als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden.