Overdrachtsbelasting

Hoeveel overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende grond, oftewel een onroerende zaak. Voor een winkel- of bedrijfspand of los stuk grond betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je een woning die je niet zelf gaat bewonen, dan betaal je niet het verlaagde tarief, maar ook 10,4%. 

Is de koopsom onzakelijk, zoals transacties tussen vrienden of in de familiesfeer? Dan wordt de belasting berekend over de overeengekomen prijs of de verkoopwaarde (als deze hoger is) op het moment van overdracht. De notaris toetst deze waarde als de overdracht plaatsvindt.

Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?

Veel kosten die je maakt bij de aankoop van je huis zijn aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting, maar overdrachtsbelasting is dat niet.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Je betaalt geen overdrachtsbelasting wanneer je:

• als starter een woning koopt. Een starter is iemand die jonger is dan 35 jaar en gebruikmaakt van de eenmalige vrijstelling. Het gaat om je leeftijd op het moment dat je de notariële akte van levering tekent. Als je naar de notaris gaat moet je schriftelijk verklaren dat je de woning als hoofdverblijf gaat bewonen. De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een aankoopprijs van €525.000 of lager (bedrag 2025). Is de woning duurder dan €525.000 of blijkt de woning, bijvoorbeeld na een taxatie, meer waard te zijn dan €525.000? Dan geldt het tarief van 2%. 
• het pand verkrijgt door trouwen of aangaan van een geregistreerd partnerschap: als de woning eigendom was van één van beiden en door het huwelijk of partnerschap deel gaat uitmaken van de gemeenschap;
• het pand verkrijgt door verdeling van de gemeenschap van goederen in verband met echtscheiding;
• het pand verkrijgt door een erfenis;
• het pand verkrijgt door verdeling uit een erfenis waarbij alle erfgenamen meewerken en worden gecompenseerd voor hun deel;
• het pand verkrijgt door doorverkoop binnen zes maanden (tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop). Dit geldt wanneer je de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen;
• het pand verkrijgt door uitkoop van je partner. Het gaat dan om een verkrijging van het eigendomsdeel van de partner met wie je samenwoont (samenwoonde), indien je beiden eigenaar bent van de eigen woning in een verhouding binnen 40% - 60%.

Wat nu als een van de kopers ouder is dan 35 en de ander jonger? De vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. Degene van 35 jaar of ouder betaalt 2%, de koper jonger dan 35 jaar betaalt geen overdrachtsbelasting over zijn of haar deel. 

Wil je weten of je recht hebt op vrijstelling van overdrachtsbelasting? Bekijk dan ons handige stroomschema.

Jongerenvrijstelling overdrachtsbelasting jan 2024.pdf (pdf)

Wordt de vrijstelling automatisch toegepast?

Nee, als je op het moment van aankoop van de woning bij de notaris voldoet aan alle voorwaarden, dan kun je ervoor kiezen om de vrijstelling toe te passen. Dat doe je door middel van een verklaring. Dat gaat niet automatisch. De vrijstelling is eenmalig, dus als je verwacht op den duur een duurdere woning te gaan kopen, kan het voordeliger zijn om de vrijstelling pas bij die aankoop in te zetten.

Geldt de vrijstelling ook als de verkoper nog een tijdje in de woning blijft wonen?

De vrijstelling is alleen van toepassing als je de bedoeling hebt om de woning ook zelf te gaan bewonen. Wel keurt de Belastingdienst goed dat als de verkoper nog een korte tijd, bijvoorbeeld enkele weken, na de overdracht bij de notaris in het huis blijft wonen, de starter toch nog aanspraak kan maken op de vrijstelling. Duurt de verhuurperiode langer, dan is de koper 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wat zijn de gevolgen als we de vrijstelling bij aankoop hebben toegepast maar uiteindelijk niet de woning zelf kunnen bewonen?  

De vrijstelling geldt alleen als je de woning zelf gaat bewonen. Met de verklaring bij de notaris heb je die bedoeling ook vastgelegd. Doe je dat niet, dan kan de Belastingdienst via een naheffingsaanslag toch 10,4% overdrachtsbelasting in rekening brengen en eventueel een boete.

Het kan voorkomen dat ondanks de intentie om de woning als hoofdverblijf te gaan bewonen, de situatie na verkrijging toch verandert. Alleen in bepaalde onvoorziene gevallen hoeft de overdrachtsbelastingvrijstelling niet met terugwerkende kracht ongedaan te worden gemaakt. Onder deze onvoorziene gebeurtenissen na de verkrijging kun je bijvoorbeeld het volgende verstaan: 

• het overlijden van een van de verkrijgers, 
• echtscheiding van de verkrijgers, 
• baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio of emigratie.

Rekenvoorbeelden

Koper en verkoper kunnen afspreken dat het voordeel van het niet hoeven betalen van overdrachtsbelasting toekomt aan de verkoper. In onderstaande voorbeelden gaan we in op verschillende situaties. We gaan er in deze situaties van uit dat het 2%-belastingtarief terecht is toegepast. 

Voorbeeld 1: Woning wordt gekocht voor dezelfde prijs

Els wordt eigenaar van een woning voor €300.000. Hierover betaalt ze 2% overdrachtsbelasting, dus €6.000. Ze draagt het huis binnen 6 maanden over voor €300.000 aan Martin. Hij gaat de woning zelf bewonen. Martin betaalt dan geen overdrachtsbelasting.

Voorbeeld 2: Woning wordt gekocht voor een hogere prijs

Els wordt eigenaar van een woning voor €300.000. Hierover betaalt ze 2% overdrachtsbelasting, dus € 6.000. Ze draagt het huis binnen 6 maanden voor €350.000 over aan Martin. Hij gaat de woning zelf bewonen. Martin betaalt overdrachtsbelasting over het verschil. Hij betaalt dus 2% over €50.000 (€350.000 - €300.000) = €1.000.

Voorbeeld 3: Woning wordt gekocht voor dezelfde prijs. Afspraak is dat de koper de niet-betaalde overdrachtsbelasting aan de verkoper vergoedt

Els wordt eigenaar van een woning voor €300.000. Hierover betaalt ze 2% overdrachtsbelasting, dus €6.000. Ze draagt het huis binnen 6 maanden voor €300.000 over aan Martin. Hij gaat de woning zelf bewonen.

Martin betaalt geen overdrachtsbelasting over €300.000. Dit is voor hem een voordeel. Maar in het modelcontract is afgesproken dat hij de €6.000 die hij anders aan overdrachtsbelasting had moeten betalen nu aan Els vergoedt. Daarnaast betaalt Martin aan de fiscus overdrachtsbelasting over dit extra aan Els betaalde bedrag van €6.000. Dit komt neer op een overdrachtsbelasting van 2% over €6.000. Dat is €120.

Als Martin en Els gebruik maken van het modelcontract, geldt dat Martin de betaalde overdrachtsbelasting mag aftrekken van het bedrag dat hij aan Els vergoedt. Hij betaalt Els dus in dit geval €6.000 - €120 = €5.880.

Voorbeeld 4: Woning wordt verkocht aan een belegger

Peter is belegger en wordt eigenaar van een woning die korter dan 6 maanden geleden door Els is verkregen. Els heeft de woning voor €350.000 gekocht en verkoopt deze door aan Peter voor €370.000. Peter gaat de woning niet zelf bewonen en is dus 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over €370.000. Dit is €38.480. Hierop komt in mindering het bedrag dat Els destijds aan overdrachtsbelasting heeft betaald, namelijk (€350.000 x 2%) €7.000. Peter betaalt dus geen €38.480, maar €31.480 aan overdrachtsbelasting.

Voorbeeld 5: Woning wordt gekocht, doorverkocht en na meer dan zes maanden geleverd voor dezelfde prijs

Els koopt een huis voor €300.000. Hierover betaalt ze 2% overdrachtsbelasting, dus €6.000. Ze verkoopt de woning voor €300.000 en levert deze 7 maanden nadat zij eigenaar werd aan Martin. Martin betaalt in dit geval 2% overdrachtsbelasting over €300.000, omdat de overdracht meer dan 6 maanden later is. Hij moet dus, net als Els, weer €6.000 overdrachtsbelasting betalen. De vrijstelling is niet van toepassing.