Kennisbank

Waarom moet ik 10,4% overdrachtsbelasting betalen over mijn woning?

Je betaalt 10,4 % overdrachtsbelasting als een gebouw geen woning is. Maar ook wanneer er wel sprake is van een woning, maar je deze zelf niet gaat bewonen als hoofdverblijf. Is een gebouw een woning en ga je deze woning als hoofdverblijf bewonen? Dan betaal je 2 % overdrachtsbelasting. Ben je jonger dan 35 jaar, dan kun je mogelijk gebruik maken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Meestal is het wel duidelijk of een gebouw een woning is. Als een gebouw in het verleden eerst als bijvoorbeeld kantoor of praktijkruimte is gebruikt, is dat soms onduidelijk. De rechters vinden dat een gebouw een woning is als het voldoet aan de volgende eisen:

• Het gebouw moet in het verleden ooit als woning gebruikt zijn of om die reden zijn gebouwd.
• Het gebouw moet een woonbestemming hebben.
• Het gebouw moet met kleine bouwkundige aanpassingen weer om te bouwen zijn tot een woning.

Gelden niet alle eisen? Dan is het geen woning en betaal je 10,4% overdrachtsbelasting.

Voorbeelden van rechterlijke uitspraken

• Een advocatenpraktijk was gevestigd in een gebouw dat ooit als woning in gebruik is geweest. Het gebouw wordt verkocht. Met slechts kleine bouwkundige aanpassingen is het om te bouwen tot een woning. De rechter keek vooral naar de eerste bestemming van het gebouw. Dit was niet veranderd doordat in de tussentijd een advocatenkantoor in het gebouw had gezeten. (Hoge Raad, 24 februari 2017 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23 februari 2016)
• In de uitspraken van de Hoge Raad, 24 februari 2017 en Gerechtshof Den Haag van 10 juni 2016 ging het om een tandartsenpraktijk. Ook dit pand was vrij makkelijk weer om te bouwen tot een woonhuis. En ook hier had het gebouw een woonbestemming.
• De Rechtbank Noord-Nederland van 7 juli 2016 geeft aan wanneer juist géén sprake was van een eigen woning. Het ging in deze situatie over een vroegere peuterspeelzaal. De rechter gaf aan dat het gebouw geen woonbestemming had. Daarnaast moest het gebouw flink worden verbouwd. In deze situatie is het geen woning. 
• Uit een uitspraak van de Rechtbank Zeeland/West-Brabant van 21 maart 2019 bleek dat ondanks dat een gebouw op het moment van overdracht niet geschikt was om in te wonen, toch 2 % overdrachtsbelasting betaald moest worden. Het gebouw was wel bestemd voor wonen, maar zo erg vervallen dat de woning op dat moment niet geschikt was om in te wonen. 
• Ook over de tegenovergestelde situatie is een uitspraak geweest. In de uitspraak van Rechtbank Noord-Holland van 3 maart 2020 kwam naar voren dat als een gebouw ooit bewoond is geweest dit nog niet betekent dat het daarmee ook een woning is voor de overdrachtsbelasting. Het gebouw moet ook bestemd zijn om in te wonen.
• Hoe dat moet worden geïnterpreteerd blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van Gerechtshof 's Hertogenbosch van 18 september 2024. Het betrof hier een monumentaal grachtenpand dat ooit werd bewoond als woning maar nu al jaren in gebruik was als kantoor. Het Hof gaf aan dat het tarief van 2% niet van toepassing was. Er zijn namelijk meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning. Zo zijn de toiletgroepen niet passend voor gebruik als woning. Voorts zouden een eventuele nieuwe badkamer en keuken moeten passen bij de uitstraling en grandeur van het pand als geheel. Dit alles vergt ingrijpende aanpassingen, zoals het plaatsen van tussenwanden en het verrichten van stucwerk.

Twijfel of gebouw altijd al bedoeld was om in te wonen

Op het moment dat een koper eigenaar wordt van een woning wordt gekeken of een gebouw altijd al bedoeld is om in te wonen. Dit kunnen gebouwen zijn die vanaf het moment van bouwen al bedoeld waren om in te wonen. Maar ook gebouwen die later door verbouwingen pas gebruikt kunnen worden om in te wonen. Denk hierbij aan een kantoorpand dat omgebouwd is tot een appartementencomplex. 

Met een omgevingsvergunning kun je aantonen dat het gebouw bestemd is om te wonen. Daarnaast kan ook helpen dat een gebouw niet meer makkelijk terug te veranderen is in een kantoor. Zo bleek uit een Hoge Raad-uitspraak.

Fundering

Is een woning in aanbouw en wordt deze doorverkocht? Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat overdrachtsbelasting betaald moet worden als de fundering er ligt. Rechtbank Zeeland-West Brabant voegde daaraan toe dat die fundering klaar moet zijn om een woning op te bouwen. Ligt de fundering er nog niet en is er alleen sprake van onbebouwde grond? De overdrachtsbelasting is dan altijd 10,4%. 

Aandachtspunten

• Is 90 % of meer van het gebouw een woning? Ook het niet-woningdeel valt dan onder het 2 %-tarief. De woning moet ook dan gaan worden bewoond als hoofdverblijf. De 90 % wordt gebaseerd op de oppervlakte.
• Bij nieuwbouwwoningen betaal je in de meeste gevallen geen overdrachtsbelasting, maar omzetbelasting.
• Het kan zijn dat je een beroep kunt doen op de  doorverkoopvrijstelling. In dat geval betaal je voor (een deel van) de koopprijs geen overdrachtsbelasting.
• Ben je het niet eens met het bedrag dat aan overdrachtsbelasting wordt geheven? Dan kun je bezwaar maken. Bijvoorbeeld omdat je van mening bent dat de notaris het verkeerde tarief toepast.

Hoe nu verder

• Waarvoor geldt het tarief van 2 %? (Belastingdienst)
• In bezwaar tegen een te hoge overdrachtsbelasting (Belastingdienst)
• Toepassing startersvrijstelling en 2%-tarief. Vragen en antwoorden (Rijksoverheid)