Verborgen gebreken bij de verkoop van een woning

Model koopovereenkomst

Als de model koopovereenkomst geldt dan ben je, nadat de koper eigenaar van de woning is geworden, in principe niet meer verantwoordelijk voor eventuele gebreken. In 2 situaties kun je toch aansprakelijk zijn:

1.  Er wordt een gebrek geconstateerd dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Als je woning zo'n gebrek heeft dat voor de overdracht is ontstaan, dan kun je ervoor aansprakelijk zijn. Ook als je niets van dit gebrek wist. 
2. Er wordt een gebrek geconstateerd dat je hebt verzwegen.

Gebrek dat normaal gebruik in de weg staat

Bij het opstellen van het koopcontract wordt meestal gebruikgemaakt van de model koopovereenkomst.

In artikel 6.1 van dit contract staat dat de koper alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardt. Artikel 6.3 is hierop een uitzondering. Hierin verklaart de verkoper dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Blijkt er sprake van een gebrek waardoor de woning niet normaal gebruikt kan worden (bijvoorbeeld een rotte dakconstructie)? En was het gebrek al aanwezig bij de eigendomsoverdracht maar voor de koper niet zichtbaar tijdens de bezichtiging? Dan kan jij als verkoper aansprakelijk zijn voor dit gebrek.

Clausule koopovereenkomst

Je kan bij de verkoop van de woning verschillende clausules opnemen in de koopovereenkomst die je beschermen tegen aansprakelijkheid voor bepaalde gebreken van het huis. In hoeverre deze clausules de rechten van de koper beperken, hangt af van de exacte formulering.

Ouderdomsclausule

Hierin wijs je de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Je beperkt of sluit je aansprakelijkheid uit voor gebreken als gevolg van de ouderdom.

Niet-zelfbewoningsclausule

Je hebt de woning niet zelf bewoond en weet daardoor niets van eventuele gebreken. Je aansprakelijkheid voor gebreken wordt beperkt of uitgesloten.

Asbestclausule

Je beperkt je aansprakelijkheid, of sluit je aansprakelijkheid uit voor het geval dat er later asbest in de woning aanwezig blijkt te zijn.

Niet gemeld gebrek?

Je verkoopt je huis meestal inclusief eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarom heeft de koper een onderzoeksplicht. De koper moet zelf uitvinden in welke bouwkundige staat jouw woning verkeert.

Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Dit betekent dat je voorafgaand aan de verkoop de gebreken aan je woning die bij jou bekend zijn aan de koper moet melden. Je mededelingsplicht weegt juridisch gezien zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Als je gebreken aan je woning verzwijgt, kun je de koper niet verwijten dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht naar jouw woning.

Als de koper een gebrek vindt, dan kun je aansprakelijk zijn als je het hebt verzwegen. In dit geval heb je niet voldaan aan je mededelingsplicht en moet je actie ondernemen om het gebrek op te lossen.

Appartementsgebouw met verborgen gebreken 

Heb je een appartement verkocht en blijkt er, na aankoop, iets mis te zijn met het gebouw? Denk aan een lekkend dak of een kapotte lift. Heb je de koper hiervan niet op de hoogte gesteld? Dan kan het zijn dat de mededelingsplicht is geschonden. Eventuele kosten zou de kopende partij dan op de verkopende partij kunnen verhalen.