Opinie: Doorbreek de macht van de makelaar
Door Cindy Kremer, directeur Vereniging Eigen Huis
(Gepubliceerd in De Telegraaf op 15 april 2025)
Een huis kopen zou op een eerlijke en transparante manier moeten verlopen. Maar de realiteit is anders. Kopers en verkopers voelen zich vaak machteloos en overgeleverd aan de willekeur van makelaars.
"Er zijn al meerdere biedingen”, zei de makelaar. Dus boden we hoger dan we eigenlijk wilden. Pas later bleek: we waren toen de eerste en enige bieder. Zulke ervaringen horen wij bij Vereniging Eigen Huis regelmatig aan de telefoon. En het gaat niet om incidenten, maar om een structureel probleem: een schrijnend gebrek aan transparantie in de koop en verkoop van woningen.
De enorme woningkrapte creëert een vruchtbare voedingsbodem voor misbruik van de machtspositie van makelaars. Zij bepalen de spelregels en kunnen het verloop van de verkoop naar hun hand zetten. En hoopvolle kopers doen alles wat ze kunnen bedenken om maar in aanmerking te komen.
In 2021 bracht Vereniging Eigen Huis al aan het licht hoe oneerlijk het biedproces verloopt. Dit leidde tot veel ophef en politieke aandacht. Een jaar later kwamen het ministerie van BZK, de makelaarsorganisaties en Vereniging Eigen Huis met het verbeterplan ‘Vertrouwen in het koopproces’. Een belangrijke stap, maar zonder controle en handhaving blijven het loze beloften. Mooie woorden beschermen de consument niet.
De afgelopen jaren blijkt er dan ook nauwelijks iets te zijn veranderd. Kopers worden nog steeds tegen elkaar uitgespeeld, krijgen twijfelachtige informatie over andere biedingen en worden onder druk gezet om meer te bieden dan nodig is. Zelfs nadat een prijs is overeengekomen, komt er nog een extra biedronde. En verkopers? Die worden vaak in het duister gehouden over de echte belangstelling voor hun woning. Zij weten niet dat een aantal mensen geen afspraak kon maken voor een bezichtiging omdat die op een B-lijst zijn gezet. Dat blijkt later pas, waardoor zij mogelijk de beste bieding op hun woning hebben gemist.
Het biedlogboek lijkt een eerste bescheiden verbetering. Sinds 2023 moeten vrijwel alle makelaars daarin alle biedingen met de ontbindende voorwaarden registreren. Bieders moeten het logboek achteraf kunnen inzien. Maar dit logboek is amper bekend bij het publiek. Makelaars hebben het er niet over en als kopers ernaar vragen, krijgen ze vaak een onduidelijk of onvolledig overzicht. En soms zelfs helemaal niets. Transparantie blijft ver te zoeken. Daarom is een uniform en verplicht biedlogboek nodig dat bieders een helder en compleet inzicht geeft in het verkoopproces.
Huizenzoekers kreunen onder de druk van het chronische woningtekort en de voorgestelde verbetermaatregelen hebben geen effect. Het is onaanvaardbaar dat de makelaarsbranche er na meer dan twee jaar praten niet in is geslaagd om serieuze verbeteringen door te voeren. In alle overleggen en argumenten klinkt door dat de branche vast wil houden aan oude en ingesleten gewoonten.
Daarom is minister Keijzer nu aan zet. Zij zal stevige maatregelen moeten nemen om openheid en eerlijkheid te waarborgen. Strenger toezicht, transparantie in het biedingsproces en gelijke kansen voor alle kopers, met en zonder aankoopmakelaar. Zo kan de positie van de consument worden beschermd en dat komt de hele woningmarkt en maatschappij ten goede.
Brief en gesprek
Dit opiniestuk verscheen op dinsdag 15 april 2025 in De Telegraaf. Het is geschreven naar aanleiding van de recente ontwikkelingen rondom het biedlogboek en het Verbeterplan ‘Vertrouwen in het koopproces’.
We hebben daarnaast een brief gestuurd aan minister Mona Keijzer, waarin we pleiten voor een verplicht, uniform biedlogboek voor álle makelaars en voor onafhankelijk toezicht. Op woensdag 16 april gaan we hierover in gesprek met de minister en de makelaarsorganisaties. Onze inzet daarbij is helder: bescherm consumenten met een eerlijk, transparant en controleerbaar koopproces.
