Kennisbank
Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?
De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast. Dat doet zij op basis van verkoopcijfers uit het Kadaster, de en de toestand van de woning op 1 januari 2024. De gemeente mag in de onderbouwing van de WOZ-waarde alleen verkoopprijzen gebruiken van daadwerkelijk verkochte woningen en dus geen vraagprijzen van nog te koop staande woningen.
De waardevaststelling vindt plaats naar het van 1 januari 2023. Deze datum staat ook aangegeven in het .
Bestaande woning
Heb je het lopende jaar verbouwd of is er schade ontstaan aan de woning vóór de ? In dat geval moet de gemeente daar in de vaststelling van de rekening mee houden. Als er veranderingen zijn aan de woning ná de toestandsdatum, dan komt dat in de WOZ-waarde van 2025 pas tot uiting.
Nieuwbouwwoning
Is de nieuwbouwwoning opgeleverd vóór de 1 januari 2024? De WOZ-waarde is dan de volledige waarde van de afgebouwde woning inclusief grond en verbouwingen. Vaak komt dit overeen met de koopsom die je er zelf voor hebt betaald.
Is de nieuwbouwwoning nog niet opgeleverd voor de toestandsdatum? In dat geval vertegenwoordigt de WOZ-waarde de waarde van de grond en de waarde van de bouwkosten tot de toestandsdatum. Vaak komt dit overeen met de waarde van de grond en de waarde van de tot de toestandsdatum vervallen bouwtermijnen.
Vervangingswaarde
De waarde van de nog niet-afgebouwde woning is geen verkoopwaarde, maar de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat is ook de manier waarop de gemeente niet-woningen taxeert. De gemeente gaat daarbij uit van de waarde van de grond en de bouwkosten die gemaakt zijn (en dus niet van verkoopprijzen van andere woningen die in in aanbouw zijn). Voor de waardering is het prijspeil rond de waardepeildatum maatgevend.
Inschatting bouwkosten
Voor het inschatten van de bouwkosten wordt gekeken naar de totale bouwkosten van de woning. De totale bouwkosten vermenigvuldigt de gemeente met een vast voortgangspercentage van de bouw. Voor belastingjaar 2024 is bijvoorbeeld de voortgang van de bouw op 1 januari 2024 bepalend. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia.
Voortgangspercentage
| Appartement | Eengezinswoning | |
|---|---|---|
| Ruwe laagste vloer complex gereed | 10 % | |
| Ruwe begane grondvloer gereed | 20 % | |
| Ruwe vloer appartement gereed | 25 % | |
| Alle ruwe verdiepingsvloeren gereed | 40 % | |
| Dak (complex) waterdicht | 60 % | 60 % |
Aandachtspunten
- Woonboot of woonark
Ook eigenaren van woonarken en woonboten ontvangen een WOZ-waarde, ondanks dat dit in de praktijk vaak roerende objecten zijn. Er wordt aangesloten bij de WOZ-methodiek bij de waardevaststelling, zodat deze waarde als grondslag kan dienen voor de . - Taxatieverslag
De gemeente onderbouwt de WOZ-waardevaststelling met een taxatieverslag. In dit verslag staan meestal 3 . De gemeente is niet verplicht ten minste 3 vergelijkingsobjecten in het verslag op te nemen. Het geniet wel de voorkeur, omdat dan de overtuigingskracht van de waardering groter is. Er bestaat geen rechtsregel die het gebruik van ten minste 3 vergelijkingsobjecten voorschrijft. De rechter zal steeds beoordelen of de gemeente voldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem bepleite waarde van de woning (Gerechtshof Amsterdam 28-04-2016, zaaknummer 15/00652). - Datum aankoop woning
Als je de woning hebt gekocht rond de waardepeildatum, dan neemt de gemeente ook jouw eigen aankoopsom als uitgangspunt. Hierbij is de datum van koop van belang en niet de datum van levering bij de notaris. In een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden, 24-11-2015, 15/00048 is een eigen aankoop van 5 weken na waardepeildatum als uitgangspunt voor de WOZ goedgekeurd. - Referentiewoningen (verkoopdatum)
De gemeente mag voor de onderbouwing van de WOZ-waarde verkoopcijfers aandragen van referentiepanden die niet al te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Als de eigen aankoop of het verkoopcijfer van een referentiepand 2 maanden of meer verwijderd is van de waardepeildatum, dan moet het verkoopcijfer worden herbekend naar de waardepeildatum. Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak een bandbreedte van 1,5 jaar vóór tot 1,5 jaar ná de waardepeildatum geaccepteerd. Verkoopcijfers van referentiewoningen die buiten die bandbreedte vallen, moet de gemeente buiten beschouwing laten. - Referentiewoningen (waar gelegen)
Op het taxatieverslag staan meestal 3 verkochte woningen in de buurt. Zo kun je de verkoopprijzen vergelijken met die van jouw woning. Soms zijn er in jouw buurt echter weinig of geen woningen verkocht en dan vermeldt de gemeente verkochte woningen in andere buurten. De gemeente gebruikt overigens de verkoopcijfers van alle verkochte woningen in de gemeente voor het bepalen van de WOZ-waarde. - Verhouding tussen twee WOZ-jaren niet van belang
De Rechtbank Noord Holland verwierp de stelling dat de WOZ-waarde niet in een juiste verhouding stond tot de WOZ-waarde van een voorafgaand jaar. De WOZ-waarde wordt voor elk tijdvak opnieuw bepaald. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt geen zelfstandige betekenis toe. -
Gebruiksoppervlakte
Op dit moment baseert de gemeente de waarde van de woning onder meer op de ligging, inhouds- en oppervlaktegegevens. Dat gaat veranderen. De Waarderingskamer heeft besloten dat per 1 januari 2022 het taxeren van woningen op gebruiksoppervlakte verplicht wordt. Om deze verandering in goede banen te leiden, gold er een overgangstermijn van 5 jaar (2017 tot en met 2021).
Hoe nu verder
- De WOZ uitgelegd: uitgebreide informatie over de WOZ (pdf)
- Hoe maak ik bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde?
- Gebruik onze voorbeeldbrieven om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde
- Hulp nodig bij het bezwaar maken? Raadpleeg een WOZ-adviseur of lokale makelaar. Sommige adviseurs werken tegen een geringe vergoeding of volgens het no cure no pay-principe.