Nieuw inzicht: huiseigenaren financieren de renteaftrek straks zelf

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis, uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek, laat een nieuw inzicht zien rond de fiscale behandeling van de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek in het bijzonder. Namelijk dat de huiseigenaren op termijn de aftrek zelf financieren en dat het huidige stelsel daarmee voor de overheid geen subsidiestelsel blijft.

Het onderzoeksresultaat komt op een belangrijk moment, nu de discussie over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek weer aanzwelt. Op verzoek van Vereniging Eigen Huis heeft SEO Economisch Onderzoek doorgerekend hoe het huidige stelsel van renteaftrek zich ontwikkelt, rekening houdend met de beperkingen die afgelopen jaren al in gang zijn gezet. De uitkomsten werpen een nieuw licht op de fiscale stimulering van huiseigenaren en vragen volgens de vereniging om een bredere blik op de discussie. Ook maakt het de vraag opportuun of het verstandig is om het huidige stelsel volledig te vervangen, zoals nu door diverse organisaties gesteld wordt.

Evenwichtig en solidair systeem: ouderen financieren de jongeren

De doorrekening van SEO laat zien dat het huidige stelsel de overheid jaarlijks steeds minder kost als gevolg van de beperkende maatregelen die al zijn ingezet. Over ongeveer twintig jaar gaat het huidige systeem de overheid zelfs geld opleveren. De rekening van de hypotheekrenteaftrek bedroeg in 2010 zo’n 10 miljard per jaar. Door de afbouw van de renteaftrek en door de lage hypotheekrente is dit bedrag inmiddels teruggelopen tot ongeveer 6 miljard en neemt jaarlijks verder af.  

Vanaf 2031 vervalt voor steeds meer huiseigenaren de renteaftrek, die gemaximeerd is op 30 jaar. Volgens berekeningen van SEO kost het huidige stelsel de overheid vanaf 2042 geen geld meer. Daarna wordt het saldo zelfs positief. Dat komt doordat de totale opbrengst van het eigenwoningforfait (de belasting op het bezit van een woning) oploopt, terwijl het bedrag dat de overheid kwijt is aan hypotheekrenteaftrek juist steeds verder afneemt. 

Het huidige stelsel wordt daarmee steeds evenwichtiger en is bovendien solidair binnen verschillende generaties van woningeigenaren. Het resultaat is dat oudere huiseigenaren die in het verleden renteaftrek hebben genoten, via het eigenwoningforfait de renteaftrek voor de jongere generatie gaan betalen. En juist voor starters is de hypotheekrenteaftrek een belangrijk vangnet bij renteverhoging. Starters zijn vaak kwetsbaar voor hogere maandlasten door een relatief laag inkomen en een klein eigen vermogen. De renteaftrek biedt hen bescherming omdat hogere rentelasten voor een deel worden gecompenseerd met een hogere belastingteruggaaf.

Niet zomaar weggooien

Karsten Klein, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: “De inzichten uit het SEO-onderzoek zijn onmisbaar in de discussie over de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. Het huidige systeem heeft ook veel goede eigenschappen, zoals voor de starters. Gooi dat niet weg voordat je daarvoor een beter alternatief hebt. Wij roepen daarom politieke partijen op om niet uit opportunisme overhaast te kiezen voor een nieuw stelsel. De consequenties voor de woningmarkt en de effecten voor de betaalbaarheid en waardeontwikkeling van woningen zijn veel te ingrijpend voor een snel besluit over een grote verbouwing van het belastingstelsel. Zo'n verbouwing zal bovendien flinke gevolgen hebben voor de uitvoerbaarheid.”

Hoge huizenprijs komt niet alléén door fiscaal voordeel

Volgens Vereniging Eigen Huis wordt de discussie over de hoge huizenprijzen nu te veel gekaapt door de overtuiging dat de hypotheekrenteaftrek daarvan de voornaamste oorzaak is. Het fiscale voordeel zou voor kopers een sterk prijsopdrijvend effect hebben. De vereniging betwist dat. De hypotheekrenteaftrek speelt door de extreem lage rente en de versnelde afbouw van de aftrek juist een steeds kleinere rol in de mix van factoren die de huizenprijzen opdrijft. Naast het woningtekort, heeft vooral het lage renteniveau hierop een sterke invloed. De kunstmatig lage rente, die mede het gevolg is van het rentebeleid van de ECB, vergroot de leencapaciteit van kopers en heeft een sterk aanzuigende werking op beleggers voor wie met woningen een aantrekkelijk rendement valt te behalen. De problemen van het woningtekort en hoge huizenprijzen worden niet opgelost met nieuwe fiscale maatregelen, wel met het bouwen van veel meer huizen.

Toelichting Model SEO

Het model dat SEO heeft ontwikkeld maakt doorrekeningen tot en met 2050 en is gebaseerd op conservatieve aannames voor de renteontwikkeling en de ontwikkeling van de huizenprijzen. Voor de hypotheekrente wordt uitgegaan van een stijging van 1,4% nu naar 2,6% in 2033, waarna de rente stabiliseert. De huizenprijzen stijgen in de doorrekeningen jaarlijks met 2 procent, maar er zijn ook berekeningen gemaakt met hogere stijgingen. In dat geval wordt het omslagpunt waarbij de overheid meer aan belasting ontvangt dan het aan renteaftrek uitgeeft eerder bereikt dan in 2042.

Meer informatie

• Bekijk ons dossier over de hypotheekrenteaftrek en de veelgestelde vragen
• Lees het artikel in het Financieel Dagblad (01/11/21)

Lees het SEO Economisch onderzoek (pdf)