Verduurzamen via VvE's moet veel makkelijker kunnen

Eigenaren van appartementen kunnen hun woning vaak niet verduurzamen doordat de VvE het onderling niet eens wordt. Om te voorkomen dat deze gebouwen achter blijven in de energietransitie en eigenaren in problemen komen, moeten achterhaalde regels op de schop, vinden Steven Wayenberg en Arianne Timmerman van Vereniging Eigen Huis.

Duizenden euro’s neertellen voor spouwmuurisolatie, dubbel glas en een collectieve warmtepomp in een appartementencomplex? Niet alle eigenaren binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) staan daar om te springen. Dat is begrijpelijk, maar het levert een groeiend probleem op. 

Nog afgezien van de torenhoge energieprijzen moeten eigenaren van woningen met slechte energielabels de komende jaren verplicht aan de slag om deze te verbeteren. Wil je je appartement in de toekomst nog kunnen verkopen, dan zul je moeten verduurzamen. En als jouw wijk aan de stadsverwarming gaat? Dan zul je eerst moeten zorgen voor goede isolatie, want anders gaat de stadsverwarming niet het juiste effect geven. 

De grotere vergroeningsmaatregelen zoals isolatie van de vloer, spouwmuren en het dak en het plaatsen van een collectieve warmtepomp kunnen alleen door de VvE als collectiefgenomen worden. Bij VvE’s moeten de eigenaren hier met een meerderheid van wel drievierde van de stemmen of zelfs unaniem mee instemmen. 

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder meer dan 1.000 appartementseigenaren blijkt dat dit proces nu al bij één op de drie VvE’s spaak loopt. Het is daarom hoognodig om de regels voor besluitvorming op de schop te nemen. Dat zorgt voor stevige dilemma’s, maar er zit niets anders op. 

De besluitvorming kan sneller en slagvaardiger als een normale meerderheid voldoende is, dus de helft van de eigenaren plus 1. Al zitten ook daar haken en ogen aan waar goed over moet worden gesproken. Want als een woningcorporatie in een VvE de meerderheid heeft, mag die de andere eigenaren dan in één klap overrulen? Ook kan het zelfs met een normale meerderheid al lastig zijn om een knoop door te hakken. Dat geldt vooral voor kleine VvE’s, bijvoorbeeld als er een huurwoning bij zit en de verhuurder niet thuis geeft. Wat doe je dan als de VvE uit twee appartementen bestaat? 

Een andere mogelijkheid is om als VvE een financiële reserve voor verduurzaming op te bouwen, vergelijkbaar met de verplichte buffer voor noodzakelijk onderhoud. Nu al stellenveel hypotheekverstrekkers eisen aan een actieve VvE met voldoende reserves voor grootonderhoud. Het is te verwachten dat zij ook voorwaarden gaan stellen aan voorzieningen voor verduurzaming. Zijn die er niet, dan kom je in de knel wanneer je je appartement wil verkopen. 

Voor huizenbezitters is de energietransitie al ingewikkeld genoeg. De regels voor VvE-besluitvorming mogen daarbij geen extra drempels opwerpen. Het gaat om een grote groep: ongeveer één op de zes Nederlandse woningeigenaren woont in een appartement. 

Woonminister Hugo de Jonge heeft beloofd om volgend jaar maart mogelijke aanpassingen voor te stellen. Daar kijken wij naar uit. Het moet gaan om een flinke ingreep in het bestaande recht maar gezien alle dilemma’s en uiteenlopende situaties moeten de aanpassingen wel evenwichtig zijn. 

Luister niet uitsluitend naar juristen maar leer vooral ook van ervaringsdeskundigen: VvE’s die tegen problemen aanlopen of die verduurzaming juist wel tot een goed einde hebben gebracht. Gebeurt dit niet dan is de verduurzaming van een belangrijk deel van de woningvoorraad in Nederland bij voorbaat gedoemd te mislukken.

Bovenstaand opiniestuk is op 8 november 2022 gepubliceerd in het Financieel Dagblad. Steven Wayenberg en Arianne Timmerman zijn juristen in het VvE-team van Vereniging Eigen Huis.